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Nebenkostenabrechnung erstellen: Die jährliche Abrechnung für den Mieter gehört zu den Pflichten des Vermieters. Doch immer wieder gibt es über die Abrechnungen Streit. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen. Der Vermieter von Wohnraum muss einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter zusammen mit der Miete monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet. Das ergibt sich aus § 556 BGB. Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ist in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Nebenkostenabrechnung: Frist beachtenFür die Erteilung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter ein Jahr Zeit, gerechnet vom Ende des Abrechnungszeitraums an. Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 muss der Vermieter bis zum 31.12.2019 erstellen. Wenn der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen. Umgekehrt gilt dies jedoch nicht: Auch bei einer verspäteten Abrechnung muss ein vorhandenes Nebenkostenguthaben an den Mieter ausbezahlt werden. Nebenkostenabrechnung: Für Widerspruch ein Jahr ZeitHat der Mieter die Abrechnung der Nebenkosten geprüft und Fehler entdeckt, hat er ein Jahr nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch einzulegen. Versäumt der Mieter diese Frist, kann er keine Einwendungen mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Nebenkostenabrechnung: Verjährung für Vermieter und MieterWas passiert, wenn der Vermieter die Fristen nicht einhält? Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung unterliegt der Verjährung. Es gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. Beispiel: Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2018 endet am 31.12.2019. Der Anspruch des Mieters verjährt also am 31.12.2022. Auch der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt innerhalb von drei Jahren. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Nachzahlungsanspruch entsteht frühestens mit Erteilung einer wirksamen Nebenkostenabrechnung Nebenkostenabrechnung: Inhalt und UmlageschlüsselFür das Erstellen der Nebenkostenabrechnung gibt es Muster und Vorlagen. Um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen, muss die Abrechnung gewisse Angaben zwingend enthalten, etwa den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Der Umlageschlüssel für die Nebenkosten richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Soweit nichts anderes vereinbart ist, sind die Nebenkosten nach Wohnfläche zu verteilen; für Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, ist ein Umlageschlüssel zu wählen, der dem Verbrauch/der Verursachung Rechnung trägt. Nebenkostenabrechnung GewerbeAuch im Gewerbemietrecht muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Da sich die Betriebskostenverordnung nur auf die Wohnraummiete bezieht, ist die dortige Aufzählung der Nebenkostenarten bei der Gewerbemiete nicht abschließend. Will der Vermieter weitere Betriebskosten abrechnen, muss er diese im Mietvertrag detailliert bezeichnen. Anders als im Wohnraummietrecht kann der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist die Nebenkostenabrechnung erstellen und gegebenenfalls Nachforderungen gegenüber dem Mieter erheben. Bei der Abrechnung der Betriebskosten oder auch Nebenkosten, kommt es zwischen Mieter und Vermieter immer wieder zu Auseinandersetzungen. Es halten sich hartnäckig Fehlannahmen. Welche Nebenkosten sind vom Mieter zu zahlen? Was darf der Vermieter als umlagefähige Nebenkosten wirklich abrechnen?
Rechtliche GrundlageDas Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in § 556 BGB fest, welche Ausgaben der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung umlegen darf. Dort heißt es in Absatz 2:
Welche Anforderungen müssen Nebenkosten erfüllen?Aus diesem Satz im BGB lassen sich drei wichtige Punkte ableiten:
Hinzu kommt noch Absatz 3, der auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit hinweist. Das bedeutet: Der Vermieter darf keine überhöhten Ausgaben abrechnen. Hinweis: Sollte es im Abrechnungszeitraum Leerstand geben, geht dieser generell zulasten des Vermieters. Er darf Kostenanteile für nicht vermietete Wohnungen nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die anderen Mieter umlegen. Wo ist eine Liste der umlagefähigen Betriebskosten zu finden?Diese Basis aus dem BGB füllt die Betriebskostenverordnung in § 2 BetrKV mit Leben. Dieser Paragraf enthält eine Liste mit Betriebskosten, die nach aktueller Rechtsprechung umlagefähig sind. Laut Bundessozialgericht (BSG, Urteil vom 19.02.09, B 4 AS 48/08 R) darf der Vermieter nur diese Kosten abrechnen, eine Vereinbarung über andere Kosten ist unzulässig. Das gilt entsprechend auch für Umlagen von Eigentümerkosten. Grundsteuer und öffentliche LastenZu den Betriebskosten gehören öffentliche Lasten. Darunter sind unter anderem standortgebundene Kosten wie die Deichabgaben an Küsten oder Flüssen zu verstehen (LG Hamburg, Urteil v. 20.04.00, 307 S 14/00). Die meisten Mieter sind jedoch vorrangig von der Grundsteuer betroffen. Wie errechnet sich die Grundsteuer?Die Grundsteuer errechnet sich vereinfacht gesagt aus einem Einheitswert und einer Steuermesszahl, die durch einen Hebesatz zu modifizieren sind. Das Finanzamt legt nach Kriterien wie Größe der Immobilie nach Quadratmetern, Alter und Ausstattung den Einheitswert fest sowie die sogenannte Steuermesszahl in Höhe weniger Promille (zwischen 2,5 und 3,6) des Einheitswertes. Aus der Multiplikation der beiden Daten ergibt sich ein Rechenfaktor. Dieser wird mit dem Grundsteuerhebesatz multipliziert, den die Gemeinde festlegt. Das Ergebnis ist die Grundsteuer. Gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten?Ist die Grundsteuer im Mietvertrag als Betriebskosten genannt, muss der Mieter dafür aufkommen. Allerdings sind bei einer gemischt genutzten Immobilie (Gewerbeflächen und Wohnflächen) Besonderheiten zu beachten. Der Vermieter muss die Grundsteuer in diesem Fall aufsplitten. Er darf auf die Mieter nur die jeweiligen tatsächlichen Kosten ihres Nutzungsbereichs umlegen (LG Hamburg 27.06.2000 – 316 S 15/00). Eine Pauschalabrechnung ist nur statthaft, wenn eine Aufteilung nicht möglich ist (LG Frankfurt am Main, Urteil v. 30.09.97, 2/11 S 55/97). Die entsprechend höheren gewerblichen Anteile der Grundsteuer muss der Vermieter dagegen dem gewerblichen Mieter in Rechnung stellen (LG Freiburg, Urteil v. 17.12.98, 3 S 114/98). WasserversorgungZu den typischen Betriebskosten gehören Kosten für die Wasserversorgung. Darunter fallen zum Beispiel:
Wichtig: Kosten für den Einbau von Zählern sowie Reparaturausgaben gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, da diese nicht regelmäßig anfallen! Ebenso ist ein Mehrverbrauch durch Ereignisse wie zum Beispiel Wasserrohrbrüche nicht umlegbar. Nach welchem Verteilerschlüssel sind Wasserkosten abzurechnen?Grundsätzlich ist es ratsam, die Kosten für den Wasserverbrauch auf die Anzahl der Mieter umzulegen. Erlaubt ist jedoch auch die Aufteilung nach Größe der Wohnungen. Dabei kann es zu einer Unwucht kommen: Einzelmieter in größeren Wohnungen zahlen verhältnismäßig mehr als Familien in kleinen Wohnungen. Ist kein Verteilerschlüssel genannt, ist nur die Abrechnung nach Quadratmeterzahl zulässig. Ist ein eigener Wasserzähler in der Wohnung vorgeschrieben?In den letzten Jahren gab es eine Initiative, einen Wasserzähler in jeder Wohnung vorzuschreiben, dieser musste bis Ende 2020 in den Wohnungen verbaut sein. In allen Bundesländern außer Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt müssen zumindest Neubauten zwingend mit einem Wasserzähler pro Wohneinheit ausgestattet sein. Was passiert bei einem eigenen Wasserzähler in der Wohnung?Ist ein Wasserzähler in der Wohnung eingebaut, ermittelt dieser den exakten Verbrauch. Dennoch hat der Mieter erst dann Anrecht auf eine Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch, wenn in allen Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind. Bis dahin darf der Vermieter nach Personenzahl oder Quadratmetern abrechnen (BGH, Urteil vom 12. März 2008, Az.: VIII ZR 188/07). Was passiert bei Abweichungen zwischen Einzelzähler und Hauptzähler?Sollte es zu Abweichungen zwischen der Verbrauchssumme aller Einzelwasserzähler und dem Verbrauch laut Hauptwasserzähler kommen, gilt der Verbrauch des Hauptwasserzählers. Dieser hängt direkt an der Zuleitung und gilt als maßgeblich, sofern die Abweichung innerhalb einer Toleranz von 20 Prozent liegt. Um den Mieter nicht zu benachteiligen, gilt anderenfalls der Verbrauch gemäß Einzelwasserzähler in der Wohnung (LG Berlin, Urteil vom 04.12.01, 65 S 85/01 und LG Braunschweig, Urteil vom 22.12.98, 6 S 163,98). EntwässerungDie Kosten für die Entwässerung darf der Vermieter als umlagefähige Nebenkosten geltend machen. Dabei handelt es sich um anfallende Beträge für Abwasser, Kanalgebühren, Oberflächenentwässerung und ähnliches. Außerdem zählen die Betriebskosten für Vorrichtungen wie eine Entwässerungspumpe dazu. Heizung und WarmwasserDie Heizkosten gehören zu den sogenannten „warmen“ umlagefähigen Nebenkosten. Ausnahme: Die Betriebskosten für Etagenheizung, Nachtspeicherofen und ähnliche vom Mieter selbst betriebene Heizungssysteme sind Mietersache. AufzugUmlagefähig Betriebskosten sind auch Kosten, die beim Betrieb eines Aufzugs anfallen. Dabei kann es sich um Personen- oder Lastenaufzüge handeln. Wichtig: Der Aufzug ist für Mieter nutzbar und erreichbar (BGH, Urteil vom 08.04.09, VIII ZR 128/08). Die Betriebskosten umfassen unter anderem Strom, Wartungskosten, Kosten für das gesetzlich vorgeschriebene Notrufsystem (LG Gera, Urteil vom 31.01.01, 1 S 185/00) und die TÜV-Abnahme. Muss ein Mieter im Erdgeschoss Kosten für den Aufzug zahlen?Die Kosten für den Betrieb des Aufzugs müssen im Mietvertrag aufgeführt sein. Grundsätzlich können Mieter im Erdgeschoss von der Umlage befreit sein. In diesem Fall ist das jedoch explizit festzuhalten (BGH, Urteil vom 20.09.06, VIII ZR 103/06). Ist ein Wartungsvertrag voll auf die Nebenkosten anrechenbar?Sollte der Vermieter einen Vollwartungsvertrag inklusive Reparaturservice abgeschlossen haben, muss er die Mieter darauf hinweisen. Ferner hat er vor der Abrechnung die Anteile abzuziehen, die auf Reparatur und Instandsetzung fallen (LG Berlin, 22.09.06, 64 S 198/06). Straßenreinigung und AbfallentsorgungDer Vermieter darf die Kosten für die Straßenreinigung als Nebenkosten auf alle Mieter umlegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Unternehmen der Gemeinde oder ein privater Anbieter die Arbeit verrichtet. Gleiches gilt für einen Winterdienst. Der Vermieter muss dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit einhalten. Überhöhte Kosten muss der Mieter nicht zahlen. Sind Abfallkosten umlegbar?Die Kosten für die Abfallentsorgung sind ebenfalls über die Nebenkostenabrechnung umlegbar. Dabei gilt außerdem der Grundsatz der Kostenminimierung. Der Vermieter muss die für das Abfallaufkommen günstigsten Müllbehältnisse beim Entsorger anfordern. Wer kommt für Sperrmüll auf?Kosten für Sperrmüll sind grundsätzlich Vermietersache. Eine Ausnahme besteht dann, wenn Mieter ihren Sperrmüll lagern können und dieser regelmäßig abgeholt wird. Wer trägt die Kosten bei fehlender Mülltrennung?Sollte ein Mieter der Verpflichtung zum Mülltrennen nicht nachkommen, muss er die daraus resultierenden Folgekosten tragen (AG Münster, Urteil v. 04.01.06, 59 C 2601/05). Eine Umlage auf die Mietergemeinschaft ist demnach nicht zulässig. Gebäudereinigung und UngezieferbekämpfungDie Mieter haben ein Interesse daran, dass die Gemeinschaftsflächen sauber sind. Sofern sie nicht selbst dafür verantwortlich sind, darf der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen, um das Gebäude in angemessener Form säubern zu lassen. Das gilt jedoch nur für Gemeinschaftsräume, Wege, Treppenhaus, Aufzugkabine sowie Fenster usw. Ausgeschlossen ist eine Umlage von Kosten für die Beseitigung von Verschmutzung an Hauswänden wie zum Beispiel durch Graffitis. Nebenkosten nur, wenn Gebot der Wirtschaftlichkeit erfüllt istDie Kosten sind umlagefähig, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Eine wöchentliche Treppenhausreinigung und eine halbjährliche Fensterreinigung gelten für normale Mietobjekte als üblich (AG Regensburg, Urteil v. 26.02.04, 11 C 3715/03). Bei besonders exklusiven Immobilien können kürzere Frequenzen angemessen sein. Die akzeptable Häufigkeit der Gebäudereinigung ist damit vom Wohnumfeld abhängig. Sind Ausgaben für Ungezieferbeseitigung umlagefähige Nebenkosten?Kosten für Ungezieferbeseitigung muss der betroffene Mieter zahlen. Als Nebenkosten kann der Vermieter nur Beträge für anfallende Kosten für Gemeinschaftsflächen abrechnen oder eine erforderliche und regelmäßige Ungezieferbekämpfung in allen Wohnungen (LG Siegen, WuM 1992,630; AG Hamburg, WuM 1999, 485). Ein Nachweis ist im Streitfall zu erbringen. Gartenpflege und GrünflächenDie Kosten für Gartenpflege und die Erneuerung von Pflanzen sowie die Pflege von zur Immobilie gehörenden, nicht öffentlichen Spielplätzen sind als umlagefähige Nebenkosten abrechenbar. Voraussetzung: Es handelt sich um eine Grünanlage, mit der die allgemeine Wohn- und Lebensqualität verbessert wird (BGH, Urteil vom 26.05.04, VIII ZR 135/03). Sind Kosten für exklusiv nutzbare Gartenbereiche auf alle Mieter umlegbar?Kosten für Flächen, die einzelne Mieter exklusiv nutzen, darf der Vermieter nicht auf alle Mieter umlegen. Sollten in diesem Bereich rechtmäßige Betriebskosten anfallen, muss dieser der jeweilige Mieter zahlen. Sind Kosten für Neuanlage und Grundüberholung des Gartens Nebenkosten?Kosten für eine Neuanlage sowie eine Grundüberholung des Gartens oder Spielplatzes gelten als nicht umlagefähige Instandhaltung (LG Hamburg, WuM 1994,695). Beispiel: Wird eine neue Hecke gepflanzt, handelt es sich nicht um umlagefähige Nebenkosten. Sind dagegen Sträucher oder Spielsand zu ersetzen, darf der Vermieter diese Kosten umlegen. Beleuchtung am Haus und in GemeinschaftsbereichenDer Vermieter kann die Stromkosten für die Beleuchtung der Immobilie sowie der Gemeinschaftsflächen als Nebenkosten abrechnen. Darunter fallen zum Beispiel das Außen-, Treppenhaus- und Kellerlicht. Achtung: Ausgeschlossen ist jedoch, Kosten für Leuchtmittel abzurechnen. Diese fallen unter Instandhaltung und sind Vermietersache. Darf der Vermieter allgemeine Stromkosten abrechnen?Der Punkt 11 in §2 der BetrKV bezieht sich nur auf Beleuchtung. Darüber hinausgehender Stromverbrauch muss durch die anderen Punkte abgedeckt sein. Das betrifft zum Beispiel den Verbrauch durch Waschräume, Heizungsanlagen, Antennenanlagen usw. Aber: Der Vermieter darf Kosten nicht doppelt abrechnen. Setzt er beispielsweise pauschale Kosten für diese Punkte an, darf er nicht den gesamten Allgemeinverbrauch laut Stromzähler für Beleuchtung abrechnen. Er muss vielmehr die bereits anderweitig bezahlten Stromkosten aus den allgemeinen Stromkosten herausrechnen. Alternativ kann er zusätzliche Stromzähler installieren. SchornsteinfegerDie Ausgaben für den Schornsteinfeger sind klassische umlagefähige Nebenkosten. Zu unterscheiden ist jedoch die Art der Befeuerung und des Schornsteins. Es kann dadurch Unterschiede beim Verteilungsschlüssel geben. Für Einzelfeuerstätten und -schornsteine sind die Kosten ganz normal umzulegen. Für Gemeinschaftsfeuerstätten und -schornsteine richtet sich die Verteilung der Kosten nach der Abrechnung der Kosten für Warmwasser und Heizung gemäß Heizkostenverordnung (§7 Abs. 2 HeizkostenV). VersicherungenDer Vermieter ist nicht verpflichtet, bestimmte Versicherungen wie eine Elementarschadenversicherung oder eine Gebäudehaftpflichtversicherung abzuschließen. Als Möglichkeit der Risikominimierung sind solche Policen jedoch verbreitet. Die daraus resultierenden Prämien kann er auf alle Mieter umlegen. Wann sind Versicherungskosten nicht auf alle Mieter verteilbar?Voraussetzung zur Umlage ist, dass im Schadensfall alle Mieter von der Versicherung profitieren können. Achtung: Trifft dies nur auf einzelne Parteien zu (bspw. bei Glasbruchversicherungen), darf der Vermieter die Prämien nicht umlegen. Darf der Vermieter nachträglich abgeschlossene Versicherungen auf Mieter umlegen?Die Versicherungsprämien gelten auch dann als Betriebskosten, wenn der Vertragsabschluss erst nach Beginn eines Mietvertrags stattfindet. Dann muss dieser jedoch eine Öffnungsklausel über die Zulässigkeit neu entstehender Nebenkosten enthalten (BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06).. Anderenfalls ist das Umlegen ausgeschlossen. Hauswart / HausmeisterHäufiges Streitthema ist die Frage, ob die Mieter die Kosten (inklusive Sozialversicherungsbeiträge) für einen Hauswart oder Hausmeister tragen müssen. Dies ist möglich, hat jedoch Grenzen. Der Hauswart ist verantwortlich für Sicherheit und Ordnung der Wohnanlage, überwacht die Hausordnung, ist in Notfällen ansprechbar und kann verschiedene Aufgaben erledigen. Wann sind Hauswartkosten / Hausmeisterkosten Betriebskosten?Ob der Vermieter die gesamten Ausgaben als Nebenkosten abrechnen darf, ist an zwei Dingen festzumachen:
Empfangsanlagen / KabelanschlussDer Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage oder eines Kabelanschlusses ist im Interesse der Mieter. Der Vermieter darf diese Kosten umlegen. Dazu zählen monatliche Grundgebühren für zum Beispiel Kabelfernsehen oder für Breitbandanschlüsse, die Stromkosten für den Betrieb sowie Wartungskosten. WäschepflegeStellt der Vermieter Geräte zur Wäschepflege wie Waschmaschinen, Wäschetrockner oder Bügelgeräte zur Verfügung, darf er die daraus resultierenden Betriebskosten auf die Mietgemeinschaft umlegen. Hat er einen Münzbetrieb eingerichtet, muss er über diese Einnahmen hinausgehende Ausgaben nachweisen. Die Kosten für Wasser und Strom sind nicht umlagefähig, wenn diese bereits unter anderen Positionen abgerechnet sind. Sonstige BetriebskostenDie Liste der Betriebskostenverordnung schließt mit den „sonstigen Kosten“. Dabei handelt es sich um eine Auffangfunktion (OLG Celle, Urteil v. 16.12.98, 2 U 23/98; OLG Köln, 18.01.08, 1 U 40/07). Diese soll zum einen möglichen Betriebskosten aus zukünftigen oder neuen technischen Entwicklungen Rechnung tragen. Zum anderen soll dieser Punkt das Abrechnen von Ausgaben erlauben, die rechtlich die Anforderungen erfüllen, jedoch nicht explizit genannt sind. Welche sonstigen Betriebskosten sind möglich?Ein Beispiel dafür ist die Dachrinnenreinigung (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 167/03). Die daraus resultierenden Kosten sind dann umlegbar, wenn eine solche Reinigung regelmäßig (zum Beispiel alle drei bis vier Jahre) stattfindet. Ein weiteres Beispiel ist die Wartung von Rauchmeldern oder Feuerlöschern. Wie immer gilt: Solche Betriebskosten müssen im Mietvertrag genannt sein und den rechtlichen Anforderungen genügen. Auch sonstige Nebenkosten müssen im Mietvertrag genannt sein!Da der Punkt 17 in der Liste der Betriebskostenverordnung eine Auffangfunktion hat, ist es umso wichtiger, dass der Vermieter die darunterfallenden Nebenkosten benennt und den Mieter so über mögliche Kosten in Kenntnis setzt. Darauf wies der Bundesgerichtshof in zwei höchstrichterlichen Urteilen hin. Demnach ist generell die Umlagefähigkeit der sonstigen Betriebskosten davon abhängig, dass diese im Mietvertrag konkret geregelt wurde (BGH, Urteil vom 07.04.04, VIII ZR 167/03 und BGH, Urteil vom 20.01.93, VIII ZR 10/92). Betriebskosten sind regelmäßig Teil der Nebenkosten. Der Begriff der Nebenkosten ist im weitesten Sinne zu verstehen und bezeichnet sämtliche Zahlungen, die ein Mieter neben der Grundmiete zu erbringen hat. Anders als der Begriff der Betriebskosten ist der umfassendere Begriff der Nebenkosten nicht gesetzlich definiert. Legaldefinition der Betriebskosten bzw. NebenkostenEine Begriffsdefintion der Betriebskosten findet sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die unmittelbar für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt. Nach § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen oder Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dabei dürfen gemäß § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, wobei die Umsatzsteuer des Dritten nicht angesetzt werden darf. Zwei bestimmende Kriterien der NebenkostenVor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Charakterisierung sind Betriebskosten zunächst als Allgemeinkosten anzusehen, die durch zwei wesentliche Merkmale bestimmbar sind. Sie sind zum einen durch das Eigentum oder Erbbaurecht selbst oder durch eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstückes, Gebäudes oder eines Teiles hiervon veranlasst. Zum anderen sind es Kosten, die wiederkehrend anfallen müssen, also in regelmäßigen Abständen entstehen. Auch Eigenkosten umlagefähig?Das Gesetz ordnet in § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV zudem die Ansetzbarkeit von Eigenkosten an, bestimmt aber zugleich, dass nur die Nettokosten umlagefähig sind. Was im Einzelfall zu den umlagefähigen Eigenkosten zählt, folgt aus dem Negativkatalog des § 1 Absatz 2 BetrKV, der die umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 von weiteren Kostenarten sondert. Abgrenzung der Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Instandhaltungs- und InstandsetzungskostenZu den Betriebskosten gehören nicht die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Verwaltungskosten§ 1 Absatz 2 Nr.1 BetrKV bestimmt dabei die Verwaltungskosten als
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten§ 1 Absatz 2 Nr.2 BetrKV definiert die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. AbgrenzungsproblemeDie Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten stellen demnach nicht umlagefähige Eigentümerkosten dar. Ob anfallende Kosten dem Bereich des § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV zuzuordnen sind, oder ob sie nach Absatz 2 nicht berücksichtigungsfähig sind, kann im Einzelfall durchaus streitig sein. Auch in dieser Hinsicht wird man maßgeblich auf das Zeitmoment abstellen müssen. Sind die Kosten als Folge einer besonderen Sachlage lediglich einmalig angefallen, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten oder um Verwaltungskosten. Nur wenn den Kosten nach Maßgabe einer ordnungsgemäßen Grundstücks- oder Gebäudebewirtschaftung eine gewisse Regelmäßigkeit eigen ist, können sie als Nebenkosten anerkannt werden. Leerstandskosten – Vermieter trägt das Risiko der NebenkostenBei Leerstand von Wohnungen hat der Vermieter die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten selbst zu tragen. Er kann diese folglich nicht als Nebenkosten auf die anderen Wohnungen umlegen. Leerstandskosten sind nicht umlagefähigDie mangelnde Umlagefähigkeit gilt dabei sowohl für die verbrauchsunabhängigen (etwa Grundsteuer und Versicherungskosten) wie für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten, solange und soweit die Kosten nicht tatsächlich nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters erfasst und abgerechnet werden können (BGH, Urteil v. 21.01.04, VIII ZR 137/03; BGH, Urteil v. 31.05.06, VIII ZR 159/06, LG Braunschweig, Urteil v. 04.03.03, 6 S 522/02). Das Wichtigste kurz zusammengefasstWas ist alles in den Nebenkosten enthalten? Unter umlagefähige Nebenkosten im Mietverhältnis fallen unter anderem Grundsteuer, Wasser- und Heizkosten, Kosten für einen vorhandenen Aufzug, Straßen- und Gebäudereinigung, Kabelanschluss, Schornsteinfeger sowie Versicherungskosten (wie bspw. Gebäudehaftpflicht). Weitere umlagefähige Kosten entnehmen Sie unserer Auflistung. Was ist nicht in den Nebenkosten enthalten? Generell nicht umlagefähig sind Leerstandskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, durch mangelnde Instandhaltung entstehende Mehrkosten (z. B. Wasserverbrauch bei Rohrbruch) und Verwaltungskosten (z. B. bei Hausverwaltung). Alle auf den Mieter umzulegenden Kosten müssen im Mietvertrag aufgeführt sein, da sie sonst nicht umlagefähig sind. Was darf der Vermieter nicht in den Nebenkosten abrechnen?Nicht zu den Nebenkosten zählen Verwaltungskosten, beispielsweise Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Rücklagen muss der Mieter nicht zahlen.
Welche Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden?In der Regel gehören Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Beleuchtung, Schornstein- und Straßenreinigung sowie Müllabfuhr dazu. Wenn Ihr Mietshaus außerdem über Fahrstuhl, Garten, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne, Breitbandkabel oder einen Waschraum verfügt, werden auch diese Kosten auf die Mieter umgelegt.
Welche Nebenkosten muss der Vermieter zahlen?Nebenkosten: Das müssen Vermieter wissen. Grundsteuer.. Aufzugskosten.. Wasserkosten.. Abwassergebühr für Schmutzwasser und Niederschlagswasser.. Müllabfuhr und Entsorgung von Sperrmüll.. Straßenreinigung inklusive Schneeräumung.. Gebäudereinigung.. Gartenpflege und Pflege von Allgemeinflächen.. Welche Kosten kann der Vermieter umlegen?Betriebsstrom, Wartung, Überwachung, Reinigung und Pflege als umlagefähige Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Reparatur- und Instandsetzungskosten sind nicht umlagefähige Kosten.
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Was darf ein Vermieter in den Nebenkosten abrechnen
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