Wer ist für die wartung der rauchmelder zuständig

Ein Beitrag von Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Thomas Rothammer – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

Mietrecht

Die in Deutschland geltende Pflicht zur Installation von Rauchmeldern in Wohnräumen gilt nunmehr fast einheitlich. Ausnahme ist lediglich Sachsen in Bezug auf Neubauten. Hier gibt es keine Regelung.

Einbau ist Vermietersache

Die Bundesländer haben allerdings nicht nur die allgemeine Rauchmelderpflicht eingeführt, sondern auch bestimmt, wer für den Einbau und die Wartung der Brandmelder zuständig ist. Die Einbaupflicht trifft stets den Eigentümer. Bei der Wartungspflicht ist dies unterschiedlich, jedoch ist das auch hier überwiegend der Eigentümer. Er kann diese Aufgabe selbst übernehmen oder weiterdelegieren, beispielsweise an einen Hausmeisterdienst.

Ob Mieter oder Vermieter für Wartung und Einbau zuständig sind, ist in der entsprechenden Landesbauordnung und in der Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676) geregelt. Eine Übersicht zur jeweiligen landesrechtlichen Regelung erhalten Sie am Ende dieses Beitrages.

Bleibt jedoch die Frage der Kosten – insbesondere der laufenden Wartungskosten. Hierzu hat das Landgericht München I nunmehr eine neue – von der bisherigen Praxis abweichende – Entscheidung getroffen. (Urteil des LG München I vom 15. April 2021, Az.: 31 S 6492/20)

Wartungskosten können Betriebskosten sein

Grundsätzlich können Vermieter, trotz fehlender Benennung im Mietvertrag, auch die Wartungskosten der Rauchmelder als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern im Mietvertrag ein Verweis auf die geltende Betriebskostenverordnung enthalten ist.

Diese Kosten fallen dann unter „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Bei Rauchmelder handelt es sich zudem um eine von Mietern zu duldende und gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14), da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt.

Betriebskosten können allerdings aber nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Einem Mieter muss nämlich deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es bei Wohnraum grundsätzlich erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV im Einzelnen zu benennen (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03).

In dem vor dem Landgericht München I zu entscheidenden Fall scheiterte die Umlagefähigkeit der Wartungskosten letztlich daran, dass der Vermieter im Vorfeld keine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter abgegeben hat, sondern die Wartungskosten einfach „wortlos“ abgerechnet hat. Das Urteil ist rechtskräftig.

Betroffen von dieser Entscheidung sind allerdings nur „Altverträge“ welche die Position „Rauchmelder“ bei den Betriebskosten noch nicht enthalten. In diesem Fall müssen Mieter die Wartung von Rauchmeldern nur nach ausdrücklichem Hinweis durch den Vermieter (im Vorfeld) bezahlen.

Vermieter, die diese Kosten nunmehr nach Mietvertragsabschluss als neu entstandene Kosten ohne vorherige Ankündigung abrechnen müssen u.U. mit Widerstand ihrer Mieter rechnen.

Mietvertrag prüfen

Es empfiehlt sich die Mietverträge dahingehend zu überprüfen. Sofern hier ein Altvertrag vorliegt und eine Regelung zu Rauchmeldern nicht enthalten ist sollten Vermieter von Wohnraum demnach selbst oder aber über die Hausverwaltung (sofern nicht bereits in den letzten Jahren geschehen) eine entsprechende Erklärung gegenüber ihren Mietern abgeben, mit dem Hinweis, dass die sonstigen Betriebskosten auch die neu hinzugekommenen Wartungskosten der Rauchmelder umfasst und diese nunmehr auf die Mieter umgelegt werden.

Bei Neuvermietung sollten stets nur aktuelle Verträge verwendet werden. Diese enthalten eine entsprechende Position „Kosten Rauchmelder“.

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Kalo

In 13 Bundesländern sind Wohnungsunternehmen und Eigentümer dazu verpflichtet, Rauchmelder zu installieren. Die Wartungspflicht der Geräte kann teilweise auf die Mieter übertragen werden – doch das birgt Risiken.

Fast bundesweit müssen Wohnungsunternehmen und Eigentümer für die Umsetzung der Rauchmelderpflicht sorgen. Auch in Berlin und Brandenburg befinden sich Änderungen der Landesbauordnungen bereits in der Planung. Lediglich in Sachsen ist eine Rauchmelderpflicht noch nicht in Sicht.

Doch was bedeutet die Umsetzung der Rauchmelderpflicht für Wohnungsunternehmen und Verwaltungen? Für alle bringt die Erfüllung dieser Pflicht einen großen Verwaltungsaufwand mit sich. Zunächst gilt es, Bewohner über den Einbau der Rauchmelder zu informieren und Termine abzustimmen.

Nach normgerechter Installation von CE-konformen Geräten und einer Einweisung der Bewohner in den Instandhaltungsprozess sollten Nutzerbroschüren übergeben werden. Und auch mit Abschluss dieser Maßnahmen sind die Wohnungsunternehmen noch nicht aus der Verantwortung entlassen: Nach Installation der Rauchmelder sind Eigentümer verpflichtet, die Funktionstüchtigkeit der Geräte im Betrieb mit einer jährlichen Inspektion und Wartung überprüfen zu lassen.

Übertragung der Wartungspflicht: „Sekundärhaftung“ bleibt

Nach der Montage muss die Funktionstüchtigkeit der Geräte im Betrieb mit einer jährlichen Wartung überprüft werden – nach Herstellerangaben und gemäß der Norm DIN 14676:2012. Die Verantwortlichkeit für die Sicherstellung des Betriebs der Rauchmelder ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Doch unabhängig davon, ob laut Bauordnung Eigentümer oder Mieter zuständig sind, oder die Pflicht übertragen werden kann, kommen die Eigentümer in keinem der Fälle gänzlich aus der Haftung, denn: Wird diese Möglichkeit in Anspruch genommen, ergibt sich daraus eine „Sekundärhaftung“.

Eigentümer sind verantwortlich für eine sorgfältige Auswahl und Überwachung der Personen, denen sie die Wartungspflicht übertragen. Sie müssen prüfen, ob die Mieter physisch in der Lage sind, die mit der Aufgabe verbundene Verantwortung zu verstehen und die Wartung zuverlässig durchzuführen.

Ist ein Bewohner aus altersbedingten oder gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, die Wartung ordnungsgemäß umzusetzen, muss sich der Eigentümer um eine alternative Lösung kümmern. Zusätzlich zu der körperlichen Voraussetzung sollte sichergestellt werden, dass die Bewohner auch die notwendigen fachlichen Kenntnisse besitzen, um die technischen Funktionen des Rauchmelders zu verstehen und die Wartung korrekt durchzuführen.

Für wohnungswirtschaftliche Unternehmen ergibt sich also auch nach Übertragung der Wartungspflicht ein weiterer Arbeitsaufwand, der nicht zu unterschätzen ist, wie Experten bestätigen. „Die Übertragung und Überwachung der jährlichen Wartung ist für Eigentümer oder Verwalter ein zeitintensives Unterfangen, um aus der Haftung zu kommen.

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