Am besten kann man das Grundbuch verstehen, wenn man es als Bestandsverzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschlands sieht. In diesem amtlichen Register sind alle, das abgefragte Grundstück betreffenden, gegenwärtigen und vergangenen Vorgänge aufgelistet. Es ist ein Instrument das "öffentlichen Glauben" besitzt, da alle relevanten Rechtsvorgänge darin verzeichnet sind und es immer am aktuellen Stand ist. Erfahren Sie mehr über Aufbau und Gliederung des Grundbuchs und welche Formen der Auskunftsmöglichkeit es gibt. Show
Was ist das Grundbuch?Das heutzutage überwiegend elektronisch geführte Grundbuch hat einen gut strukturierten Aufbau, mit dem die relevanten Informationen gegliedert und zusammengefasst werden. Es ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird und hat den Zweck Rechte am Grundstück zu veröffentlichen. Die rechtliche Grundlage ist die Grundbuchordnung (GBO), in der Fassung vom 26. Mai 1994. Grundsätze der GrundbuchordnungDie Führung des Grundbuchs lässt sich unter folgenden Grundsätzen und Voraussetzungen zusammenfassen:
Grundbuch – Gliederung des RegistersDas Grundbuch und dessen Gliederung sind genau normiert, das Muster ist gesetzlich vorgeschrieben.
Öffentlicher Glaube des GrundbuchsDas Grundbuch ist ein öffentliches Instrument, ein Verzeichnis, in dem konkrete, vergangene und gegenwärtige, Rechte und Pflichten erfasst sind. Das bedeutet für alle, die ein Grundstück besitzen oder sonstiges Interesse daran haben, es von enormer Bedeutung ist, dass die Einträge richtig und vollständig sind. Die Tatsache, dass man dem Grundbuch trauen kann, wird als öffentlicher Glaube bezeichnet. Im konkreten Sinne bedeutet das, dass ein Eintrag so lange als korrekt und richtig gilt, solange nicht das Gegenteil bewiesen ist. Das impliziert allerdings nicht, dass die Eintragungen tatsächlich richtig sind. Mögliche Fehler können sein:
Wenn im Grundbuch ein Widerspruch eingetragen wird, dann ist der öffentliche Glaube nicht mehr wirksam. So ein Eintrag erfolgt auf Antrag und muss von der Behörde bewilligt werden. In Ausnahmefällen kann von Amts wegen ein Widerspruch eingetragen werden (Eintrag wird unrichtig, gutgläubiger Erwerb ist ausgeschlossen). Die Besonderheit beim Grundbuch ist darin zu sehen, dass sich Grenzverläufe aus dem Liegenschaftskataster ergeben. Diese können allerdings von den tatsächlichen Grenzen abweichen, da diese aufgrund der örtlichen Gegebenheiten oft anders verlaufen. Ein eventueller Käufer erwirbt das Grundstück jedoch mit den eingetragenen Grenzen (gutgläubiger Erwerb). AbkürzungenIm Folgenden aufgeführt einige gängige Abkürzungen, die im Zusammenhang mit dem Grundbuch benutzt werden:
Wann erfolgt ein Eintrag?Ein Eintrag erfolgt immer dann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, bspw. Kauf und Verkauf von Immobilien. Ebenso wird eine mögliche Grundschuld (Bankkredit) eingetragen. Was kostet eine Grundbucheintragung?Eine Eintragung im Grundbuch kann teuer werden, denn es sind vor allem Löschung und Neueintrag zu bezahlen. Die Kosten verteilen sich in der Regel auf Amtskosten (Grundbuch) und Notarkosten. Der Richtwert hierzu ist 1,5 % des Preises der Immobilie, wobei das Verhältnis der Kosten Notar zu Grundbuchamt mit 2:1 anzusetzen ist. Hier einige Berechnungsbeispiele (Stand Mai 2020):
Die Kosten für Löschung oder Übertragung einer Grundschuld können durch Stilllegung oder Abtretung minimiert werden. Die Kosten für den Notar sind im Gerichts- und Notariatskostengesetz (GNotKG) geregelt und hängen in aller Regel der Höhe nach vom Wert (Kaufpreis) der Immobilie ab. JuraForum.de-Tipp: Leider werden immer wieder Fälle bekannt, bei denen Interessenten für den Kauf einer Immobilie im Nachhinein ohne Geld und ohne dem entsprechenden Gegenwert dastehen. In ähnlichem Maße sind auch schon Verkäufer um den Kaufpreis oder Teile davon geprellt worden. Wir raten daher bei jedem Kauf oder Verkauf einer Immobilie einen Fachanwalt für Vertragsrecht beizuziehen. Das kann Sie vor schweren finanziellen Verlusten schützen. GrundbucheinsichtDie Grundbucheinsicht bezeichnet die Erlaubnis, ein bestimmtes Grundbuch oder eine Grundakte einzusehen. Während andere öffentliche Register uneingeschränkt jedem Interessenten Auskunft über Einträge, Änderungen und Löschungen geben, ist der Zugriff auf Grundbücher beschränkt. Da im Grundbuch Daten zum Vermögen und den auf einem Grundstück oder Gebäude lastenden Hypotheken oder Grundschulden festgehalten sind, hat der Gesetzgeber den Zugriff auf diese Daten beschränkt. Wer darf Einsicht nehmen?Eine Einsichtnahme nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) ist dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann. Falls jemand ein Grundstück kaufen will, ist dies allein kein ausreichendes Interesse. Mehrheitlich sind es Eigentümer, die Einsicht begehren und diese aufgrund ihrer Funktion auch zugestanden bekommen. Zur Einsichtnahme sind berechtigt:
Die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Erteilung von Abschriften ist zu protokollieren (Nachweispflicht). Der Eigentümer hat das Recht dieses Protokoll einzusehen, es sei denn, dass dadurch strafrechtliche Ermittlungen oder Aufgaben der Verfassungsschutzbehörden gefährdet sein könnten (§ 12 Abs. 4 GBO). Für die Erteilung von Auskünften, die Gestattung der Einsicht und Anträge auf Rückgabe von Urkunden oder Versendung von Akten an Behörden und inländische Gerichte ist der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle zuständig (§ 12c Abs. 1 GBO). Wann sollte Einsicht genommen werden?Es gibt definierte Fälle, in denen man Einsicht in das Grundbuch nehmen sollte. Voraussetzung ist, dass berechtigtes Interesse vorliegt:
Wie kann die Einsichtnahme erfolgen?Die Einsichtnahme wird beim zuständigen Grundbuchamt schriftlich oder mündlich beantragt. Die Legitimierung erfolgt mittels Ausweisdokument. Weiters muss das berechtigte Interesse nachgewiesen werden (Vollmacht, Mietvertrag, etc.). Für die Abfrage des Grundbuchs wird auch die genaue Adresse des Objektes oder Grundstückes benötigt. Versagung der EinsichtnahmeDie Grundbuchämter sind lediglich aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Auskunftserteilung verpflichtet. Der Grundbuchbeamte bewertet die Sachverhalte und vorgelegten Unterlagen und trifft die Entscheidung zur Annahme oder Ablehnung. Der Gesetzgeber definiert das Grundbuch als "nicht öffentlich", um die Rechte der Personen, die einen Eintrag im Grundbuch haben, zu schützen. Deshalb die Fixierung auf das berechtigte Interesse, das hinter jedem Wunsch auf Einsichtnahme zu stehen hat. Was kostet die Einsichtnahme?Die reine Einsicht in das Grundbuch ist kostenfrei, eine Abschrift oder einfacher Auszug wird mit € 10,-- verrechnet. Soll die Abschrift beglaubigt werden, erhebt das Grundbuchamt zusätzlich € 20,-- an Gebühr (Stand Mai 2020). Die Grundbuchdaten sind mittlerweile fast landesweit digitalisiert und über Internet-Schnittstellen zugänglich. Auch hier ist ein entsprechender Nachweis des berechtigten Interesses und eine Legitimierung erforderlich. GrundbuchauszugMittlerweile können Auszüge aus dem Grundbuch online beantragt werden. Die Grundbuchämter haben dazu elektronische Formulare aufgelegt, mit denen die erforderlichen Daten erfasst, ausgewertet werden und in das System einfließen. Der daraufhin erstellte Auszug ist eine Abschrift aller Eintragungen, die das abgefragte Grundstück betreffen: Eigentumsverhältnisse, Größen, eingetragene Rechte, Belastungen. Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?Der Antrag auf einen Grundbuchauszug kann gestellt werden:
Wann wird ein solcher Auszug benötigt und wie wird dieser beantragt?Der häufigste Anlass liegt vor, wenn sich die Besitzverhältnisse an einer Immobilie ändern:
Ein Grundbuchauszug kann über die Online-Portale der Grundbuchämter angefragt werden (Self Service). Mittlerweile sind einige nicht behördliche Anbieter am Markt, die diese Dienstleistung vermitteln, was natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Alternativ ist die persönliche Vorsprache beim Grundbuchamt möglich. Wie hoch sind die Kosten?Abhängig von der Art des Auszugs (beglaubigt, einfach, Express-Service) liegt der Preis unter € 50,--. Der "normale" Grundbuchauszug kostet € 34,80 (Stand Mai 2020). Was bedeutet im Grundbuch Abteilung 3?Abteilung III: Die dritte Abteilung vermerkt die Grundpfandrechte, also die Grundschulden beziehungsweise Hypotheken. Hat der Eigentümer einen Kredit für den Erwerb der Immobilie aufgenommen, wird die Grundschuld für die finanzierende Bank dort eingetragen.
Was steht im Grundbuch Abteilung 2 und 3?Neben dem Bestandsverzeichnis hat das Grundbuch drei Abteilungen. In Abteilung I ist der Name des Eigentümers verzeichnet. Die Grundbuchabteilungen II und III enthalten die Belastungen des Grundstücks.
Was bedeutet 2 Rang im Grundbuch?Die drei Abteilungen des Grundbuchs
Abteilung II vermerkt die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen können z.B. Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke sein.
Welche Teile hat das Grundbuch?Das Grundbuch ist in drei Abteilungen unterteilt:. Abteilung I des Grundbuchs gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse. ... . Abteilung II verzeichnet alle Beschränkungen und Lasten eines Grundstücks. ... . Abteilung III beinhaltet alle Grundschulden, Hypotheken sowie Rentenschulden, mit denen ein Grundstück belastet ist.. |
Was bedeuten die abteilungen im grundbuch
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