BetreffDer Verwaltungsgerichtshof hat durch die Vorsitzende Senatspräsidentin Dr. Giendl und die Hofräte Dr. Bernegger, Dr. Waldstätten, Dr. Rosenmayr und Dr. Bayjones als Richter, im Beisein des Schriftführers Mag. Crnja, über die Beschwerde 1. des Dr. A S in R und 2. des K S in H, beide vertreten durch Simma Rechtsanwälte GmbH in 6850 Dornbirn, Marktplatz 9, gegen den Bescheid des Unabhängigen Verwaltungssenates des Landes Vorarlberg vom 7. April 2006, Zl. UVS-302-003/K3-2005, betreffend eine Umlegung nach dem Raumplanungsgesetz (mitbeteiligte Parteien: 1. Gemeinde R, vertreten durch den Bürgermeister, 2. D G, 3. H L, Show 4. M G und 5. O G, 6. G A G, 7. R P und 8. A P, 9. F P, 10. G S und 11. M S, 12. H E, 13. A E, 14. H M, 15. R K, 16. H B, 17. Mag. Dr. H F, 18. J P, 19. V AG in B, 20. V L Aktiengesellschaft in B, 21. B gem. reg. GenmbH in S, 22. R reg. GenmbH in S, 23. V P, 24. Verlassenschaft nach M S, vertreten durch den Erstbeschwerdeführer; weitere Partei: Vorarlberger Landesregierung), zu Recht erkannt: SpruchDie Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen. Die Beschwerdeführer haben dem Land Vorarlberg Aufwendungen in der Höhe von EUR 381,90 je zur Hälfte binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
BegründungIm Beschwerdefall geht es um ein Umlegungsverfahren nach dem Raumplanungsgesetz im Gebiet der mitbeteiligten Gemeinde. Das Umlegungsgebiet, welches eine unregelmäßige Form hat, wird im Westen und im Nordosten durch Verkehrsflächen (Alte Landstraße bzw. Voralsstraße) begrenzt (kurz: A- bzw. V-Straße), im Osten und im Süden durch bebaute Grundstücke bzw. ebenfalls durch bebauten Grundstücken vorgelagerte Verkehrsflächen. Im Westen (zur Verkehrsfläche A-Straße) und im Nordosten (zur Verkehrsfläche V-Straße) sind jeweils zwei bebaute Grundstücke ausgenommen, im südlichen Bereich ein weiteres bebautes Grundstück. Das Umlegungsgebiet besteht aus zahlreichen Grundstücken, die bereits zum Teil mit Gebäuden bebaut sind. Die Grundstücke stehen im Eigentum bzw. Miteigentum vieler Personen, darunter der Beschwerdeführer, aber auch der mitbeteiligten Gemeinde. Das gesamte Umlegungsgebiet ist in dem am 12. Mai 1997 beschlossenen (und nach Genehmigung durch die Vorarlberger Landesregierung im Jahr 1998 rechtswirksam gewordenen) Flächenwidmungsplan der Gemeinde teils als Bauland und teils als Bauerwartungsland gewidmet (Bauland-Wohngebiet und Bauerwartungsland-Wohngebiet). Die Grundstücke, um die es den Beschwerdeführern in diesem Verfahren geht, erstrecken sich, zum Teil gegeneinander versetzt, gleichsam quer durch das gesamte Gebiet, beginnend im Westen bei der A-Straße bis zum äußersten östlichen Ende des Gebietes; auch diese Grundstücke sind als Bauland-Wohngebiet (zum geringeren Teil) und als Bauerwartungsland-Wohngebiet gewidmet. Diese Grundflächen stehen teils im Eigentum der (noch nicht eingeantworteten) Verlassenschaft nach M S (das ist nach der Aktenlage die verstorbene Mutter der Beschwerdeführer), teils im Miteigentum der Beschwerdeführer und dieser Verlassenschaft, und teils im Miteigentum der Verlassenschaft und eines der Beschwerdeführer, wobei diesem Unterschied aus dem Blickwinkel des Umlegungsverfahrens und des Beschwerdefalles keine relevante Bedeutung zukam und daher aus Zweckmäßigkeitsgründen in der Folge (wo es auf den Unterschied nicht ankommt) vereinfachend von "den Beschwerdeführern" gesprochen wird. Auf diesen Grundstücken befinden sich (im östlichen Bereich) Gebäude, im Übrigen werden sie landwirtschaftlich genutzt und es befinden sich darauf Obstkulturen (Apfelbäume). Dieser landwirtschaftliche Betrieb wird vom Erstbeschwerdeführer geführt. Den Verwaltungsakten ist zu entnehmen, dass gemeindeintern die Vorbereitungen für die gegenständliche Umlegung jedenfalls schon im Jahr 1997 begannen. Es gab verschiedene Besprechungen und es wurden auch einige Entwürfe ausgearbeitet, die aber alle keine einhellige Zustimmung fanden. Die Beschwerdeführer lehnten die Einbeziehung ihrer Grundstücke in eine Umlegung unter Hinweis auf die damit verbundenen negativen Auswirkungen auf ihre Obstkulturen ab, eine Gesamtlösung, die auch den Vorstellungen der Beschwerdeführer entsprochen hätte, kam nicht zu Stande. Das hier zugrundeliegende Verwaltungsverfahren (Umlegungsverfahren) wurde förmlich durch ein Schreiben der Gemeinde vom 22. Jänner 2002 an die Vorarlberger Landesregierung eingeleitet (dort eingelangt am 24. Jänner 2002). Darin heißt es, vom Gemeindevorstand sei in der Sitzung am 18. Juni 2001 auf Grund der bisherigen Planungen und Besprechungen der "Umlegungsgemeinschaft" beschlossen worden, nach Durchführung einer Anhörung gemäß dem Raumplanungsgesetz (RPG) den Antrag auf Einleitung des Umlegungsverfahrens für den fraglichen Bereich zu stellen. Angeschlossen seien die Unterlagen gemäß § 42 Abs. 3 RPG. In einer Beilage heißt es zum Thema "Ortsentwicklungsinteressen - Gebietsbegrenzung", mit der Umlegung solle kurz- bis mittelfristig ein größeres zusammenhängendes nicht erschlossenes Siedlungsgebiet neu parzelliert und bebaut werden. Das Gebiet liege im westlichen Siedlungsbereich. Die Siedlungsentwicklung bzw. Bebauung werde durch diese Maßnahme von innen nach außen gefördert. Der größte Teil des Umlegungsgebietes sei als Bauerwartungsfläche gewidmet. Für diese Bauerwartungsflächen fehlten weitestgehend die Erschließungen. Die vorhandene Parzellenstruktur erlaube auch keine optimale Bebauung im Sinne des sparsamen Umganges mit Grund und Boden. Die Abgrenzung des Umlegungsgebietes sei auf der Grundlage der bestehenden Flächenwidmung, Parzellierung, vorhandenen Erschließung und Bebauung erfolgt. Das Umlegungsgebiet werde weitestgehend durch die A-Straße, die V-Straße und eine weitere näher bezeichnete Verkehrsfläche begrenzt. Fünf Wohngebäude seien auf Grund der notwendigen Einbindung bestehender Einschließungswege bzw. ungünstiger Parzellenstruktur in die Umlegung einbezogen worden. Auf Grund der zentralen Lage in der Mitte des Umlegungsgebietes hätten die Grundstücksflächen des aktiven Obstbaubetriebes des Erstbeschwerdeführers nicht aus dem Umlegungsgebiet herausgenommen werden können. Auch diese Flächen seien als Bau- bzw. Bauerwartungsflächen gewidmet und langfristig für Wohnnutzungen geeignet. Bei der Umlegungsplanung sei jedoch besonders auf die bestehende (Obstbaumbestand) und zukünftige landwirtschaftliche Nutzungsstruktur (Obstbau) Rücksicht genommen worden, sodass dieser Landwirtschaftsbetrieb auch nach erfolgter Umlegung im Umlegungsgebiet in etwa im bestehenden Umfang Obstbau betreiben könne. Mit dieser Umlegung könnten die bestehenden derzeit nicht verbaubaren Baulandreserven innerhalb des gewidmeten Siedlungsgebietes kurz- bis mittelfristig optimal genutzt werden (angeschlossen ist unter anderem ein Entwurf eines Umlegungsplanes vom 24. Oktober 2001). Gemäß den Verwaltungsakten betragt die Fläche des gesamten Umlegungsgebietes rund 44.400 m2; die Flächen der Gemeinde umfassen rund 13.600 m2, jene der Beschwerdeführer (und der Verlassenschaft nach ihrer Mutter) insgesamt 13.249 m2 Dem Antrag angeschlossen waren weiters die ablehnenden Stellungnahmen der Beschwerdeführer, aber auch eine ganze Reihe von Erklärungen betroffener Grundeigentümer, in welchen die Einleitung des Umlegungsverfahrens für diesen Bereich beantragt wurde. Unter den ablehnenden Äußerungen der Beschwerdeführer befindet sich auch eine von ihnen vorgelegte Stellungnahme der Technischen Universität X (kurz: TU) vom 29. März 2001 zur Frage der Verkehrserschließung. Darin heißt es, eine Verkehrserschließung diene in erster Linie dazu, die Erreichbarkeit aller Grundstücke zu gewährleisten. Diese primäre Funktion solle umweltverträglich und resourcenschonend realisiert werden. Vom Standpunkt der modernen Verkehrsplanung wäre die Anordnung einer zentralen Abstellmöglichkeit und einer fußläufigen verkehrlichen Erschließung der einzelnen Grundstücke für das Siedlungsgebiet optimal. Sollte dies nicht möglich sein, sollte die Erschließung der Gebiete über sogenannte Anliegerwege empfohlen werden, wobei ein Querschnitt von 3,00 m ausreichend erscheine. Die vorgeschlagenen Vernetzungen (Hinweis auf einen Entwurf des Umlegungsplanes) seien zu überdenken, weil dafür einerseits zusätzliche Verkehrsflächen benötigt würden und andererseits die Gefahr von sogenannten "Schleichweg"-verkehren erhöht werde. Eine zusätzliche Verkehrsbelastung des Gebietes mit unerwünschtem Verkehr wäre die Folge. Zusammenfassend sei daher entweder eine fußläufige Verkehrserschließung inklusive zentraler Autoabstellmöglichkeit oder eine Verkehrserschließung mit Stichstraßen mit Querschnitten um 3,00 m und der eventuellen Anbringung von Wendeanlagen für Einsatzfahrzeuge für dieses Gebiet als ausreichend anzusehen. Mit der (undatierten), im Amtsblatt für das Land Vorarlberg, Jahrgang 57, Nr. 7, vom 23. Februar 2002, kundgemachten Verordnung der Vorarlberger Landesregierung wurde, soweit hier erheblich, hinsichtlich der im § 1 der Verordnung näher aufgezählten Grundstücke (das sind alle vom vorgeschlagenen Umlegungsgebiet umfassten Grundstücke) das Umlegungsverfahren eingeleitet. In der Folge wurde auf Gemeindeebene ein Umlegungsplan erstellt und zur allgemeinen Einsicht aufgelegt. Der Erstbeschwerdeführer wiederholte seine ablehnende Auffassung. Die vorgesehene Umlegung führe zu einer Zerstückelung seiner Obstkulturen, zur Vernichtung zahlreicher Bäume, und insbesondere die vorgesehenen Verkehrsverbindungen seien abzulehnen. Er legte dazu eine Kopie des aufgelegten Umlegungsplanes mit den von ihm gewünschten Alternativen vor (Abweichungen bei der Verteilung der Grundstücke, anderer Verlauf einer Nord-Süd verlaufenden, vorgeschlagenen Verkehrsfläche, nämlich weiter westlich als vorgesehen und damit außerhalb seines Grundstückes Nr. 1263). Auch sei der Anteil an Verkehrsflächen zu groß, dies sei im Hinblick auf die von ihm vorgelegte Stellungnahme der TU nicht erforderlich. In einem Schreiben vom 27. Juni 2002 legte die Gemeinde der Landesregierung eine Stellungnahme des Raumplaners R. vom 18. Juni 2002 zu den Einwänden der Beschwerdeführer vor: Soweit sie sich gegen die gesamte Einbeziehung ihrer landwirtschaftlich genutzten Grundstücke in die Umlegung wendeten, sei dem zu entgegnen, dass das gesamte Umlegungsgebiet zur Gänze von Bau- und Bauerwartungsflächen umgeben sei. Diese große unverbaute Fläche sei mittelfristig für die Gemeinde ein wichtiges Siedlungsentwicklungsgebiet. Auf Grund der bestehenden Parzellenstruktur, Besitzverhältnisse und der vorhandenen Verbauung sei es notwendig, die nicht erschlossenen bzw. schwer erschließbaren Flächen innerhalb der bestehenden Verkehrswege in eine "gesamte Umlegung" einzubeziehen. Die Grundstücke der Beschwerdeführer seien teilweise als Bauwohngebiet und zum größeren Teil als Bauerwartungsfläche-Wohngebiet gewidmet. Die gesamte oder teilweise Herausnahme dieser Grundstücke aus der Umlegung sei aus "planlicher Sicht" nicht möglich, weil es auf Grund der bestehenden teilweise nicht verbaubaren Parzellenstruktur immer notwendig sei, die Nachbargrundstücke bzw. die Grundstücke der Beschwerdeführer für eine Baureifmachung mitzuintegrieren. Außerdem wäre - im Sinne des Grundsatzes des sparsamen Umganges mit Grund und Boden - bei einer späteren Erschließung der Gründe der Beschwerdeführer die Verbauung einzelner Grundstücksteile nur schwer möglich und der Erschließungsanteil insgesamt viel höher. Grundsätzlich sei versucht worden, die Verkehrsflächen möglichst gering zu halten. Die Breite der Verkehrsflächen betrage für die Haupterschließungswege 4,5 m bzw. 3,8 m. Dies seien verkehrstechnische Lösungen mit sehr geringem Flächenverbrauch, wo eine Begegnung Pkw - Pkw bzw. Pkw - Rad in langsamer Fahrt möglich sei. Bei Stichstraßen betrage die parzellierte Straßenbreite 3,5 m (verkehrstechnisch notwendige Breite für Einzelzufahrten). Aus verkehrsorganisatorischen Gründen und unter Berücksichtigung, dass möglichst der größte Teil der Verkehrsfläche nach der Umlegung in das öffentliche Gut übernommen werde (Wunsch der meisten Grundeigentümer), seien durchgehende flächensparende Erschließungswege (Spangenerschließungen) geplant. Die Errichtung von mehreren größeren Sackgassen mit Umkehrmöglichkeit (Wendehammer) hätte die Verkehrsflächen nicht reduziert und außerdem wäre die Nutzung der Bauflächen im Nahebereich der Wendehammer nicht mehr optimal möglich. Der Vorschlag der TU - fußläufige Erschließung der einzelnen Grundstücke - sei allein aus rechtlicher Sicht nicht umsetzbar (gemäß dem Baugesetz sei eine Zufahrt für jedes Baugrundstück notwendig). Bei dieser Umlegung betrage der Wegerschließungsanteil nur 9,158 % der belastbaren Flächen (ein geringer Verkehrserschließungsanteil). Zum Vergleich: Bei anderen Umlegungen betrage der Erschließungsanteil zwischen 10 % und 13 %. Für die gesamte Fläche des Grundbesitzes der Beschwerdeführer betrage dieser Anteil nur 5,52 % (ein sehr geringer Verkehrserschließungsanteil). Der haushälterische Umgang mit Grund und Boden sei bei dieser Umlegungsplanung daher gegeben. Zu einem attraktiven größeren Wohnsiedlungsgebiet gehörten auch öffentliche Kinderspielplätze. Die Errichtung des Spielplatzes am südwestlichen Rand des Umlegungsgebietes sei für das gesamte Siedlungsgebiet notwendig. Daher würden nur ca. die Hälfte der Spielplatzfläche als gemeinsame Grünanlage von den Grundeigentümern des Umlegungsgebietes aufgebracht, das seien 1,06 % der belastbaren Fläche. Für das gesamte Umlegungsgebiet betrage der öffentliche Anteil (Verkehrsfläche und öffentliche Grünfläche) nur 6,718 % bzw. 2977 m2. Dies sei ein geringer Anteil im Sinne des sparsamen Umganges mit Grund und Boden. Gemäß dem RPG sei es notwendig, dass die Eigentümer der nicht erschlossenen Flächen im Umlegungsgebiet die Kosten für den Bau der Wegeanlagen trügen. Die Kosten der Umlegungsplanung und Vermessung trügen ebenfalls die Grundbesitzer. Auf der Grundlage der im Umlegungsplan festgelegten Kostenschlüssel würden auch die Kostenanteile für den Bau und die Erhaltung der Wege der Beschwerdeführer (diese seien die größten "privaten Grundbesitzer" im Umlegungsgebiet, mit Grundstücken mit einer Gesamtfläche von 13249 m2) wie alle anderen Grundbesitzer auf Grundlage der eingebrachten nicht erschlossenen Grundstücksgrößen berechnet. Dies entspreche dem RPG. Die hohen Gesamtkosten bewegten sich in Relation zur Flächengröße im üblichen Rahmen (wurde näher ausgeführt). Im Zuge der Umlegungsplanung sei besonders auf die Wünsche der Beschwerdeführer Rücksicht genommen worden. Bei der Planung sei vor allem wichtig gewesen, dass unter Berücksichtigung der Bewirtschaftbarkeit der Obstplantage zusammenhängende Grundstücksflächen vorgesehen würden. Gleichzeitig sei auch auf die zukünftige Bebaubarkeit der Grundstücke (Bautiefen von mindestens 20 m bis 25 m) sowie auf eine flächensparende und funktionelle, einfache Verkehrserschließung Rücksicht zu nehmen gewesen. Ein zusammenhängender Grundbesitz sei jedoch nur möglich, wenn das vorgesehene Grundstück 1e (das die Gemeinde erhalten solle) mit einem anderen Grundstück in einem näher bezeichneten Gebiet (Anmerkung: außerhalb des Umlegungsgebietes) getauscht werde. Hiezu fehle jedoch die Zustimmung der Beschwerdeführer. Vergleiche man den alten und den neuen Grundbesitzstand hinsichtlich der Beschwerdeführer, so entspreche der Umlegungsplan den gemäß § 45 RPG festgelegten Grundsätzen, wonach die "eingebrachten" (gemeint: zugewiesenen) Grundstücke der Lage nach den eingebrachten Grundstücken vergleichbar sein müssten. Eine unverhältnismäßig hohe Veränderung und Zerstückelung sei nicht gegeben. Zur "Verkehrsspange" durch die Obstplantage und zum vorgeschlagenen anderen Verlauf der Verkehrswege sei zu sagen, es sei grundsätzlich versucht worden, ein flächensparsames, funktionales Erschließungssystem zu wählen. Davon ausgehend, dass zukünftig die Verkehrsflächen in das öffentliche Gut übernommen würden, sei eine Spangenerschließung gewählt worden, die auch vom Verkehrsfluss und der Erhaltung her optimal funktioniere. Ein "Schleichwegverkehr" könne bei dieser Lösung ausgeschlossen werden. Stichstraßenerschließungen seien allgemein für kleine private Straßen sinnvoll, nicht aber für längere Erschließungswege. Unter Berücksichtigung der zuvor ausgeführten verkehrstechnischen Grundsätze und der Grundbesitzverhältnisse bzw. Grundbesitzerwünsche (nach zusammenhängenden Grundstücken) sei es notwendig, dass ein kleiner Teil der bestehenden Obstanlage (ca. 400 m2) vom ursprünglichen Grundbesitz abgetrennt werde. Eine Verlegung der Flächen 3c und 5 gegen Süden sei aus planerischer Sicht nicht möglich (Hinweis auf eine ungünstige Parzellierung sowie auf die Bebauung und die Erschließung) und würde den allgemeinen Zielen, zweckmäßig gestaltete und erschließbare Grundstücke zu bilden, nicht entsprechen. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass das Planungsgebiet im nordöstlichen Bereich durch eine konische Form geprägt sei, ergäben sich bei der Einteilung neuer Baugrundstücke immer wieder einzelne Versätze und konische Grundstücksformen. In diesem hier erwähnten Bereich sei versucht worden, die Verwinkelung möglichst gering zu halten (wurde näher ausgeführt). Mit dieser vorgeschlagenen Grundstücksform ergäben sich für die Grundstücke der Beschwerdeführer und des Eigentümers L. in Anbetracht der zuvor erwähnten Situation gut bebaubare Grundstücke (für das Grundstück 2c teilweise zwei Bautiefen). Eine möglicherweise erschwerte landwirtschaftliche Nutzung könne in einer Umlegung nicht berücksichtigt werden. Die von den Beschwerdeführern vorgelegte Skizze (auf Grundlage des Umlegungsentwurfes vom Jänner 2001) berücksichtige hauptsächlich nur deren Interessen ohne jeglichen Flächenabtausch und genaue Berechnungsgrundlage. Weiters hätten einzelne Parzellen eine unzureichende Bautiefe und wären teilweise nicht erschlossen. Daher entspreche dieser Vorschlag (diese Skizze) nicht den Grundsätzen einer Umlegung gemäß dem RPG. Davon ausgehend, dass die Grundstücke der Beschwerdeführer mittelfristig auch landwirtschaftlich genutzt würden, sei versucht worden, diese Grundstücke ihrer Lage nach vergleichbar und möglichst zusammenhängend gut bewirtschaftbar sowie auch zukünftig gut bebaubar zu bilden (wurde näher ausgeführt). Die Gemeinde besitze im Bereich V-Straße (Anmerkung: gemeint zwischen dieser Verkehrsfläche und Grundstücken der Beschwerdeführer sowie südlich daran angrenzend, Grundstücke Nr. 1272 und Nr. 1265) zwei schmale derzeit nicht verbaubare Parzellen mit insgesamt 2430 m2. Die größere Parzelle (angrenzend an die V-Straße) stelle die schwerpunktmäßige Lage beider Parzellen dar. Entlang dieser Verkehrsfläche sei daher ein Grundstück mit 2508 m2 und einer durchschnittlichen Tiefe von 24 m der Gemeinde zugeteilt worden. Geringere Parzellentiefen entsprächen nicht den allgemeinen Planungsvorstellungen für neu zu parzellierende Grundstücke. Diese Veränderung entspreche den Grundsätzen der Neuverteilung gemäß dem RPG. Eine generell andere Grundstückseinteilung in diesem Bereich habe unter Berücksichtigung der Wünsche der Beschwerdeführer nach zusammenhängenden landwirtschaftlich gut bewirtschaftbaren Flächen schon während der Planungsphase ausgeschlossen werden können. Die von den Beschwerdeführern vorgeschlagene Teilung des Umlegungsgebietes in einen südwestlichen und einen nördlichen Bereich sei auf Grund der Verflochtenheit des derzeitigen Grundbesitzstandes, vor allem im nördlichen Bereich, aus raumplanerischer Sicht nicht möglich. Der Vorschlag von Teillösungen (beispielsweise eines Grundstückstausches) entspreche oft nur Einzelinteressen und nicht Gesamt- bzw. öffentlichen raumplanerischen Interessen. Teillösungen bedürften in der Regel oft höherer Kosten und größerer Flächen. Die Umlegungsplanung entspreche unter Berücksichtigung der bestehenden Bau- und Bauerwartungswidmung den Raumplanungszielen. Die Sicherung der landwirtschaftlichen Existenzgrundlage sei nicht das maßgebende Umlegungsziel. Die Offenhaltung verschiedener Möglichkeiten der Raumnutzung und der Sicherung der landwirtschaftlichen Existenz sei bei den Grundstücken der Beschwerdeführer trotz bestehender Bau- und Bauerwartungsflächenwidmung berücksichtigt worden. Eine wirtschaftliche landwirtschaftliche Nutzung durch Obstbau sei auch nach der Umlegung möglich. Der zusammenhängende Grundstücksbesitz um das bestehende landwirtschaftliche Gebäude könnte sogar vergrößert werden, wenn der von der Gemeinde angebotene Grundtausch (Fläche 1e) durchgeführt werde. Die Flächen der Beschwerdeführer seien derzeit als Bau- bzw. Bauerwartungsfläche-Wohngebiet gewidmet. Diese Widmung entspreche den Zielvorstellungen der Gemeinde, dieses Gebiet längerfristig als Wohngebiet zu nutzen. Eine Rückwidmung in Freifläche-Landwirtschaft werde auch von den Beschwerdeführern nicht angestrebt und entspreche nicht den raumplanerischen Zielvorstellungen. Dennoch sei bei der Umlegungsplanung größtmöglich auf diese landwirtschaftliche Nutzungsstruktur Rücksicht genommen worden (zusammenhängende größere gut bewirtschaftbare Grundstücke, weitestgehende Berücksichtigung des bestehenden Obstbaumbestandes, Anbieten von Tauschmöglichkeiten mit Grundstücken der Gemeinde). Der Flächenverlust von 861 m2 sei in Anbetracht der Größe relativ gering. Die Vergrößerung der landwirtschaftlichen Nutzfläche im direkten Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Gebäude sei durch diese Umlegung möglich. Aus landwirtschaftlicher Sicht sei dies ein weiterer Vorteil für die Beschwerdeführer. Durch diese Planung werde die Existenzgrundlage des Landwirtschaftsbetriebes nicht gefährdet. Grundsätzlich diene die Umlegung der Neugestaltung und der Erschließung von Siedlungsgebieten. Es sei nicht Sache der Umlegungsplanung auf landwirtschaftlich erschwerte bzw. ertragsmindernde Verhältnisse Rücksicht zu nehmen. Über Auftrag der Vorarlberger Landesregierung legte die Gemeinde ein Schätzungsgutachten des Sachverständigen G. vom 31. August 2002 betreffend eine Bestandsaufnahme und eine Bewertung der Obstkulturen auf den Grundstücken der Beschwerdeführer vor. Darin heißt es, es sei berücksichtigt worden, dass der Erstbeschwerdeführer die Produktion nach den Grundsätzen eines biologischen Anbaues betreibe und eine ökologisch schonende Produktionsweise vorliege, dann auch, dass die Vermarktung der Produkte privat erfolge. Der Sachverständige für das Bauwesen K. kam in einem Gutachten vom 10. September 2002 zum zusammenfassenden Ergebnis, dass der auf den Grundstücken der Beschwerdeführer liegende Obstbaumbestand mit einem näher bezifferten Gesamtwert weit unter dem Bodenwert der als Bauwohn- bzw. Bauwohnerwartungsgebiet gewidmeten Grundstücke liege (wurde ebenfalls näher beziffert). In einem aufgetragenen Ergänzungsgutachten vom 19. September 2002 führte dieser Sachverständige (K.) weiter aus, dass sich durch das "Umlegungsverfahren von Bauwohn-Erwartungsland zu Bau-Wohngebiet" (gemeint wohl: dass durch eine als Ergebnis der Umwidmung erfolgende Umwidmung der Bauerwartungsflächen zu Bauland-Wohngebiet) der Verkehrswert der Grundstücke wesentlich erhöhe. Der Obstbaumbestand auf den Grundstücken der Beschwerdeführer wirke sich nicht werterhöhend auf den Verkehrswert aus. Die Beschwerdeführer äußerten sich weiterhin ablehnend. In der Folge wurden hinsichtlich der Umlegungsplanung Änderungsvorschläge erarbeitet. Es finden sich in den Akten Varianten vom 5. März 2003, diese auch mit verschiedenen möglichen Alternativen, sowie auch eine Änderung vom 7. August 2003. Die letzte relevante Fassung des Umlegungsplanes stammte vom 21. August 2003. Die Beschwerdeführer äußerten sich auch weiterhin ablehnend. Mit dem erstinstanzlichen Bescheid der Vorarlberger Landesregierung vom 16. November 2003 wurde die Umlegung gemäß dem Plan vom 14. Februar 2002 idF der Änderung vom 21. August 2003 genehmigt und die weiteren in diesem Zusammenhang erforderlichen Anordnungen getroffen. Zusammenfassend wurde dies damit begründet, wie "alle anderen Planungsinstrumente" stehe auch das Instrument der Baulandumlegung unter dem Tenor der raumplanerischen Zielsetzungen des RPG. Dabei komme neben der Zielsetzung der nachhaltigen Sicherung der räumlichen Existenzgrundlage der Menschen, besonders für Wohnen und Arbeiten, vor allem auch jener des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden angesichts der zunehmend knapper werdenden Bodenverhältnisse besondere Bedeutung zu. Die Grundstücke im Umlegungsgebiet und somit auch die Grundflächen der Beschwerdeführer seien im Flächenwidmungsplan als Baufläche-Wohngebiet bzw. als entsprechendes Bauerwartungsland gewidmet. Damit sei die zukünftige Verwendung des Gebietes zu Wohnzwecken festgelegt. Die Erschließung dieser Grundflächen für Wohnzwecke komme auch dem Raumplanungsziel entgegen, wonach die äußeren Siedlungsränder nicht weiter ausgedehnt werden sollten, weil durch die Erschließung der Druck auf die äußeren Siedlungsränder mittelfristig abgefangen werden könne. Der Umlegungsplan werde den Erfordernissen des § 48 RPG gerecht. Trotz der im nordöstlichen Teil des Umlegungsgebietes konisch zulaufenden Grundstücksformen wiesen die neu gebildeten Grundstücke auch in diesem Bereich alle eine gut bebaubare Form und Größe auf und es sei auch die zweckmäßige Erschließung der Grundstücke gewährleistet. Einer sparsamen durchgängigen Verkehrserschließung sei der Vorrang gegenüber einer Stichstraßenlösung einzuräumen. Auch die vorgesehene Erschließungsspange zwischen den neuen Grundstücken 3c, 3d und 2c stelle eine klare Lösung dar und ermögliche, trotz der eher geringen Breite, mit ihrer Durchgängigkeit auch ein problemloses Befahren mit Einsatz- bzw. Entsorgungsfahrzeugen. Die ausgewiesenen Erschließungsstraßen seien gegenüber anderen Umlegungen eher schmäler ausgeführt, könnten aber auf Grund der Kleinräumigkeit des Umlegungsgebietes als zweckmäßig erachtet werden. Wie aus dem Umlegungsplan ersichtlich, sei versucht worden, die Abfindungsflächen der Beschwerdeführer im größtmöglichen Umfang wieder in derselben Lage zuzuweisen, dies auch im Hinblick auf die vorhandenen Obstbäume. Die Zuweisung genau derselben Fläche werde jedoch auf Grund der vorhandenen Parzellenstruktur, der unregelmäßigen Struktur der gegebenen Flächen der Beschwerdeführer und der gesetzlich notwendigen Abtretung der Flächen für die gemeinsamen Anlagen nie möglich sein. Durch die Umlegung der Erschließung aller Grundstücksflächen, auch jener der Beschwerdeführer, erführen die neu gebildeten Grundstücke eine erhebliche Aufwertung. Den Einwendungen der Beschwerdeführer sei weiters zu entgegnen, dass in jedem Umlegungsverfahren verschiedene Lösungsvarianten hinsichtlich der Erschließung und der Neueinteilung möglich seien. Im Beschwerdefall seien durch die bestehende Obstbaumplantage sowie die bestehende Bebauung die Lösungsmöglichkeiten für die Neueinteilung des Gebietes sicherlich eingeschränkt. Auch hinsichtlich der Erschließung habe eine Lösung gefunden werden müssen, durch welche alle Grundstücksflächen im Umlegungsgebiet, vor allem auch jene der Beschwerdeführer, zukünftig gleichermaßen erschlossen seien und einer vernünftigen Bebauung zugeführt werden könnten. Eine Herausnahme ihrer Grundstücke, wie von ihnen immer wieder gefordert, sei aus planerischer Sicht nicht gerechtfertigt, weil dadurch andere Grundstücke bzw. Teile von Grundstücken keiner vernünftigen Bebauung mehr zugeführt werden könnten und eine spätere Erschließung sehr wahrscheinlich mehr Grundflächen beanspruchen würde. Auch eine Widmung der Grundstücke der Beschwerdeführer als Freifläche (dies im Hinblick auf ihre derzeitige Verwendung) werde aus raumplanerischer Sicht nicht als sinnvoll erachtet. Die Grundstücke wären dennoch potenzielles Baugebiet und könnten "jederzeit auf Antrag der Grundeigentümer" in Baufläche umgewidmet werden. Eine von den Beschwerdeführern geforderte Durchgängigkeit der neu zugewiesenen Flächen sei nicht Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit eines Umlegungsplanes und könne auf Grund der gesetzlich notwendigen Erschließungsstraßen nicht realisiert werden. Die von den Beschwerdeführern vorgeschlagene Verbauung der Grundstücke entlang der bestehenden Wege ohne gleichzeitige Gestaltung und Erschließung der dahinterliegenden Grundflächen entspreche nicht einer sinnvollen Gesamtgestaltung des Gebietes. Im Übrigen schließe sich die Behörde den schlüssigen nachvollziehbaren Ausführungen des Raumplaners R. an. Die Beschwerdeführer beriefen. Die belangte Behörde hob mit Berufungsbescheid vom 12. März 2004 den erstinstanzlichen Bescheid vom 16. November 2003 gemäß § 66 Abs. 2 AVG auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die Behörde erster Instanz zurück. Tragender Aufhebungsgrund war, dass das ergänzende Gutachten des Sachverständigen K. vom 19. September 2002 von unrichtigen Voraussetzungen ausgehe. Bei der Beurteilung der Frage nämlich, ob Grundstücke wegen baulicher oder sonstiger Anlagen einen über den Bodenwert hinausgehenden Verkehrswert hätten, sei eine zu erwartende Werterhöhung infolge einer bevorstehenden Umwidmung nicht zu berücksichtigen. Mit der Regelung des § 45 Abs. 1 lit. e RPG solle nämlich nicht ein Ausgleich zwischen den Verkehrswerten von Grundstücken vor und nach der Umlegung, sondern ein Ausgleich zwischen den Verkehrswerten der verschiedenen in die Umlegung einbezogenen Grundstücke erreicht werden. Die erstinstanzliche Behörde ergänzte das Ermittlungsverfahren. Der Sachverständige K. bezifferte in einem ergänzenden Gutachten vom 12. Mai 2004 die Werte von Grundstücken der Beschwerdeführer und die Werterhöhung durch die bestehenden Obstbäume. Sodann wurde der erstinstanzlichen Behörde von der Gemeinde ein planlich dargestellter Änderungsvorschlag vom 26. Oktober 2004 vorgelegt (in welchem insbesondere die "Verkehrsspange" weiter westlich vorgesehen ist; auf diesen Änderungsvorschlag wird in der Folge zurückzukommen sein). Der Erstbeschwerdeführer war mit diesem Vorschlag nicht einverstanden. Die Gemeinde legte weiters einen "Kompromissvorschlag" der Beschwerdeführer vom 19. November 2004 mit zwei Fassungen vor (bei der Gemeinde eingelangt am 19. November 2004, geänderte Fassung mit selben Datum 19. November eingelangt bei der Gemeinde am 25. November 2004). Dieser Vorschlag wurde von der Gemeindevertretung abgelehnt, weil keine neuen Aspekte vorgebracht worden seien, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Umlegungsplanung geführt hätten. Besonders nachteilig wäre der Wegfall der Straßenspange beim Weg W1 im Hinblick auf die Übernahme dieses Weges in das öffentliche Gut, weil eine effiziente Ringerschließung verhindert wäre. Auch habe sich der Raumplaner R. dahin geäußert, dass das Berücksichtigen der Vorschläge den Umlegungsplan wesentlich ändern würde, sodass eine Neuauflage erforderlich wäre. Die Entschädigung für die Bäume übernehme die Gemeinde. Basis sei die durchgeführte Bewertung der Bäume durch den Sachverständigen G. vom 17. April 2005 (dieses Gutachten ist angeschlossen). Die Beschwerdeführer äußerten sich abermals ablehnend, auch bei einer von der Gemeinde veranlassten "Eigentümerversammlung" am 10. August 2005 kam es zu keiner Einigung, ebenfalls nicht in weiterer Folge. Mit Bescheid vom 21. Oktober 2005 genehmigte die Vorarlberger Landesregierung abermals die Umlegung gemäß dem Lageplan vom 14. Februar 2002 in der Fassung der Änderungen vom 21. August 2003 und 30. September 2005 (letztere bezog sich gemäß den Verwaltungsakten nicht auf die zeichnerische Darstellung sondern auf verbale Teile) unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Sachverständigen G. vom 17. April 2005 (Spruchpunkt I.), wies den Grundstückseigentümern die näher bezeichneten Abfindungsgrundstücke zu (Spruchpunkt II.) und legte (Punkt III.) Geldleistungen und Geldabfindungen fest, darunter insbesondere, dass der Verlassenschaft nach M S und den Beschwerdeführern für die durch die Umlegung bzw. Straßenführung verloren gehenden Obstbäume eine Abfindung von insgesamt EUR 15.084,30 von der Gemeinde zugewiesen werde. Diese sei binnen vier Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Umlegungsbescheides von der Gemeinde an die Anspruchsberechtigten zu zahlen. Spruchpunkt IV. trifft Bestimmungen für die Aufbringung der Flächen für die im Umlegungsplan vorgesehenen gemeinsamen Anlagen und für den Beitragsschlüssel in diesem Zusammenhang, Spruchpunkt V. trifft Anordnungen hinsichtlich der Rechtsbeziehungen zu dritten Personen und Spruchpunkt VI. enthält die Entscheidung über die Kosten der Umlegung und ihrer Durchführung. In der Begründung wird der bisherige Verfahrensgang einschließlich der wesentlichen Begründung des Bescheides vom 16. November 2003 dargestellt bzw. wiederholt; ergänzend heißt es insbesondere, nach § 45 Abs. 1 lit. e RPG sei für bauliche und sonstige Anlagen nur eine Geldabfindung zu gewähren, wenn das Grundstück wegen dieser Anlagen einen über den Bodenwert hinausgehenden Verkehrswert habe. Laut dem Gutachten des Sachverständigen K. hätten die Grundstücke der Beschwerdeführer durch die Obstplantage zum Zeitpunkt der Vorlage des Umlegungsplanes einen höheren Verkehrswert gehabt. Die Gemeinde habe daher eine Änderung des Umlegungsplanes dahingehend beantragt, dass hinsichtlich der in Verlust geratenden Obstbäume der Beschwerdeführer die Geldabfindung entsprechend dem Gutachten des Sachverständigen G. festgelegt und die Geldleistung hiefür von der Gemeinde aufgebracht werde. Den Bestimmungen des RPG sei somit in diesem Punkt ebenfalls entsprochen worden. Das Begehren der Beschwerdeführer, dass die gesamte Obstplantage abgefunden werden müsse, weil die Restbestände bei einer zeitgemäßen maschinellen Bewirtschaftung nicht mehr rentabel kultiviert werden könnten, sei unberechtigt, weil die Bestimmungen des RPG hiefür keine Abgeltung vorsähen. Ebensowenig könne für die Stützpfähle eine Abgeltung erfordert werden, weil diese durch die Umlegung nicht verloren gingen, sondern wieder verwendet werden könnten. Im Übrigen hätten sich aus den abschließenden Stellungnahmen der Beschwerdeführer keine wesentlich neuen Aspekte ergeben, auf Grund derer die Genehmigung des Umlegungsplanes zu versagen gewesen wäre. Im Zuge der Verhandlungen über die Ablöse der in Verlust geratenden Obstbäume der Beschwerdeführer sei von der Gemeinde nochmals versucht worden eine Lösung zu finden, mit welcher auch die Interessen der Beschwerdeführer größtmögliche Berücksichtigung gefunden hätten. Es seien mehrere Möglichkeiten vorgeschlagen und es sei auch von den Beschwerdeführern ein Kompromissvorschlag vorgelegt worden. Da dieser Kompromissvorschlag zum Teil Forderungen enthalten habe, welche den Bestimmungen des RPG widersprochen hätten (Freistellung ihrer Grundstücke von Flächenabtretung und Kosten) und auch sonst keine wesentlichen Verbesserungen hinsichtlich Bebaubarkeit und Erschließung erkennbar gewesen seien bzw. weniger Flächenabtretung oder Kostenbelastung für die Beschwerdeführer gebracht hätten, habe diesem Vorschlag nicht näher getreten werden können. Damit der Vorschlag der Beschwerdeführer als auch das Angebot der Gemeinde an die Beschwerdeführer Berücksichtigung hätte finden können, wäre jedenfalls die Zustimmung der betroffenen Grundeigentümer erforderlich gewesen. Es sei jedoch weder dem Vorschlag der Beschwerdeführer durch die anderen betroffenen Grundeigentümer noch dem der Gemeinde durch die Beschwerdeführer zugestimmt worden. Die Beschwerdeführer beriefen abermals. Die erstinstanzliche Behörde erstattete eine ablehnende Äußerung zur Berufung, die Gemeinde legte eine Stellungnahme des Raumplaners R. vom 20. Dezember 2005 zur Berufung vor und verwies hierauf. Die belangte Behörde führte am 17. März 2006 eine mündliche Verhandlung durch (an welcher auch beide Beschwerdeführer teilnahmen) und zog auch Amtssachverständige bei (denen mit der Ladung zur Verhandlung die zu klärenden Fragen bekanntgegeben worden waren). Der raumplanungstechnische Amtssachverständige H. trug eine schriftliche Stellungnahme vor, die er im Hinblick auf die ihm bekanntgegebenen Fragen vorbereitet hatte. Darin führte er näher aus, das Umlegungsgebiet sei so begrenzt worden, dass sich die Umlegung zweckmäßig durchführen lasse. Im Sinne einer geordneten Siedlungsentwicklung bzw. -erschließung und im Hinblick auf einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden erscheine es auf jeden Fall sinnvoll und zweckmäßig und deshalb auch notwendig, die Flächen der Beschwerdeführer miteinzubeziehen. Zum einen würden dadurch Doppelerschließungen vermieden, zum anderen komme es auf Grund der Nachbarlage zu Grundtäuschen, die erst eine Bebaubarkeit der angrenzenden Grundstücke ermöglichten (wurde näher ausgeführt). Das Teilen des Umlegungsgebietes in zwei Hälften wäre nur dann zu befürworten, wenn für beide Teile ein zufriedenstellendes Ergebnis im Hinblick auf eine sinnvolle und zweckmäßige Erschließung sowie einer Bebaubarkeit vorliege. Eine Teilung des Umlegungsgebietes hätte auf jeden Fall den anderen Teil mitzuberücksichtigen, sodass eine vorherige Teilung nicht sinnvoll erscheine. Die Frage, ob in der Gemeinde Bedarf an Baugrundstücken bestehe, lasse mehrere Betrachtungsweisen bzw. Antworten zu. Zuerst wäre die Bezugsebene des Bedarfes zu klären, dann weiter der Zeithorizont, in welchem ein Bedarf angemeldet werde. Sei der personenbezogene Bedarf gemeint, beispielsweise der Bedarf zur Schaffung von Wohnraum bzw. der Bedarf einer Haushaltsgründung, werde die Frage wohl mit einem einfachen Ja zu beantworten sein. Sei der Bedarf auf die Bevölkerungsentwicklung bezogen, wolle er in diesem Zusammenhang auf eine näher bezeichnete Expertise verweisen. Hieraus lasse sich zusammenfassend für das R-Tal deutlich eine Zunahme der Bevölkerung und der einzelnen Haushalte bis 2031 ablesen. Der stetige Bedarf an Bauflächen entspreche auch seiner persönlichen Wahrnehmung im Zuge seiner Tätigkeit als Sachverständiger im Bauverfahren und als Ansprechpartner vieler Gemeinden im Hinblick auf die Gemeindeentwicklung. Werde der Bedarf im Hinblick auf die bereits vorhandenen Bauflächen und etwaigen Baureserveflächen in Frage gestellt, so lasse sich anmerken, dass die Gemeinde mit Stand von 2003 insgesamt 97 ha Baufläche, einschließlich Bauerwartungsflächen, ausgewiesen habe. Davon seien bereits rund 60 ha genützt, 37 ha ungenutzt. Unter Berücksichtigung dieser Verhältnisse lasse sich ein weiteres Ausdehnen der Siedlungsränder nur schwer begründen, aber eine Ablehnung eines Umwidmungsantrages innerhalb des bestehenden Siedlungsgebietes lasse sich daraus argumentativ nicht ableiten. Hier sei anzumerken, dass es auch beim gegenständlichen Umlegungsverfahren primär um die Schaffung von tatsächlich bebaubaren Liegenschaften iVm einer geordneten zweckmäßigen Erschließung gehe. In weiterer Folge könne eine Umwidmung sehr individuell nach den einzelnen Notwendigkeiten ausgerichtet werden. Die Aussage der Beschwerdeführer, dass sich die Grundstückseigentümer die Baugrundstücke, beispielsweise durch einfachen Tausch, Teilung oder Zukauf von Flächen, selber schaffen könnten, stimme nur bedingt und gehe von der Annahme aus, dass für alle Betroffenen eine Änderung von gleichem Interesse bzw. Vorteil sei. Dieser Sachverhalt trete äußert selten ein, vornehmlich bei einfachen, flächengleichen Grundabtäuschen, bei denen tunlichst wenige Eigentümer beteiligt seien. Bei gestreuten Eigentümerverhältnissen komme es auch bei einfachen Grundtäuschen auf Grund der unterschiedlichsten Interessenskonstellationen oft jahrzehntelang zu keiner Lösung. Bei komplexen Besitz- und Grundstücksverhältnissen sei eine einvernehmliche Lösung praktisch ausgeschlossen, wie auch das gegenständliche Verfahren wieder deutlich beweise. In diesem Fall sei das Umlegungsverfahren ein geeignetes Mittel. Die Schaffung von Grundstücken und deren Erschließung sei in diesem Zusammenhang getrennt zu beantworten, auch wenn sich diese Kriterien gegenseitig bedingten. Das heiße mit anderen Worten: Vorab müssten für eine Bebauung entsprechend geeignete Grundstückszuschnitte (Mindestbreite) vorhanden sein, bevor an die Erschließung gedacht werde. Dies sei im gegenständlichen Umlegungsgebiet in mehreren Fällen nicht gegeben. Angenommen dieser Sachverhalt wäre (im Original unterstrichen) gegeben, würde eine Einzelerschließung zu einer Vervielfachung der benötigten Verkehrsflächen führen, was weder im Interesse des Einzelnen noch im Interesse der Öffentlichkeit liege. Vielmehr liege das gemeinsame Interesse in der Bündelung des Verkehrs, Optimierung des Raumangebotes und im sorgfältigen Umgang mit Grund und Boden sowie in der Kostenreduzierung durch gemeinsame Herstellung und Erhaltung der notwendigen gemeinsamen Anlagen. Ziel der Umlegung sei es unter anderem, zweckmäßig gestaltete und erschließbare Grundstücke zu bilden. Dies treffe für den gegenständlichen Umlegungsplan vollinhaltlich zu. Zur Frage der Aufteilung der Abfindungsfläche 2c in zwei Bautiefen sei anzumerken, dass eine Teilung der Bebauung dieser Fläche auch im relativ schmalen östlichen Teil möglich sei. Dies würde im Abstand von 3,0 m zur östlichen Grundgrenze zu einer Grundstückstiefe von rund 17,40 m führen. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Mindestabstände für oberirdische Gebäude zur Nachbargrenze von 3,0 m ergebe sich bei einer offenen Bebauung jeweils eine mögliche Gebäudebreite von maximal 11,40 m, wobei der zulässige Schattenpunkt eine Höhe von 5,0 m nicht überschreiten dürfe. Hieraus ergebe sich, dass ein zweigeschossiges Gebäude nur mit einem geneigten Dach von maximal 45 Grad Dachneigung zur Ausführung gelangen könne. Bei einer Reduktion der Gebäudebreite auf maximal 10,0 m ergebe sich für den zulässigen Schattenpunkt eine maximale Höhe von 6,15 m. Hieraus ergäbe sich ein Gebäude mit zwei Vollgeschoßen und Flachdach. In der Verhandlung wurden sodann die Fragen im Dialog mit dem Raumplaner R. sowie den Beschwerdeführern bzw. ihrem Vertreter erörtert. Der Sachverständige äußerte sich zunächst zum Themenkomplex "Spielplatz" (an der südwestlichen Ecke des Umlegungsgebietes) und bejahte dessen Erforderlichkeit, und danach zur Frage der Einbeziehung der südwestlichen Flächen, die im Eigentum der Gemeinde stehen. Er führte dazu aus, aus raumplanerischer Sicht mache es Sinn, größere Flächen gesamthaft zu betrachten und erst recht im vorliegenden Fall, wo nicht nur Flächen der Gemeinde, sondern auch große Flächen der Beschwerdeführer betroffen seien. Eine gesamthafte Lösung mache hier im Hinblick auf kosten- und bodensparende Aspekte Sinn. Seiner Meinung nach stellten die im Plan vorgesehenen Verkehrsverbindungen ein Minimum dar, dies im Hinblick darauf, dass eine weitere Parzellierung bzw. Bebauung der Flächen dadurch gewährleistet sei. Wenn man die Flächen der Beschwerdeführer betrachte, lasse sich relativ leicht die Aufteilung der Flächen in zwei Bautiefen erkennen. Dasselbe gelte für die Fläche 2c. Hinsichtlich der Flächen der Beschwerdeführer bleibe offen, ob in weiterer Folge eine Parzellierung für Einfamilienhäuser erfolge oder ob für diese Grundstücke eine andere Nutzung (Mehrfamilienwohnhäuser mit Tiefgaragen, etc.) in Betracht gezogen werde. Hinsichtlich der Flächen der Gemeinde erscheine eine Stichstraße erforderlich, um die zentrale Fläche zu erreichen. Eine getrennte Behandlung der beiden Bereiche würde den gleichen planerischen Aufwand bedeuten, als wenn sie nicht getrennt stattfinden würde. Es müsste von Anfang an die Verkehrslösung über das jeweilige Gebiet hinaus angedacht werden. Möglich wäre in der Folge eine getrennte Umsetzung. Darüber nachzudenken, wie eine Umsetzung etappenweise erfolgen könne, könne durchaus sinnvoll sein, um möglichst lange einen Handlungsspielraum offen zu lassen. Auch die Fläche 2c sei im östlichen Teil in zwei Bautiefen teilbar und könne in der ungünstigsten Situation in offener Bebauung bebaut werden. Bei einer Grundstücksbreite von 17,4 m wie im Beschwerdefall sei eine zweigeschossige Bebauung möglich. Der verkehrstechnische Amtssachverständige F. führte aus, eine Verkehrserschließung, wie in den Ausführungen der TU enthalten, sei schon auf Grund der Bestimmungen des Baugesetzes nicht möglich, wonach jedes Baugrundstück eine der beabsichtigten Verwendung der zu bauenden Objekte entsprechende Verbindung zu öffentlichen Verkehrsflächen aufweisen müsse. Der Vorschlag einer zentralen Abstellmöglichkeit ohne Erschließung der einzelnen Grundstücke für Fahrzeuge würde bedeuten, dass schon im Bebauungsfall für die Baufahrzeuge irgendwelche Notwege über fremden Grund anzulegen wären. Der Vorschlag der TU lasse sich unter der Form einer hofumschließenden Rundumverbauung vereinbaren, wo sich die Abstellmöglichkeiten im Hof befänden und die Wohnungszugänge bzw. Liftanlagen fußläufig erreichbar seien. Grundsätzlich sei eine Wegbreite von 3 m als befahrbarer Wohnweg für eine Wohnungsanzahl bis zumindest 10 Wohnungen möglich und auch gebräuchlich (möglich im Sinne von ausreichend). Solche Wegeanlagen würden in Vorarlberg eher als öffentliche Privatstraßen oder als Erschließungsstraßen "in kurze Siedlungen hineinverwendet". Eine solche Breite mache in jedem Fall einer Begegnung von einem Pkw mit einem anderen Pkw ein Ausweichen auf private Grundflächen erforderlich. Die Begegnung eines Pkw's und eines Radfahrers sei bei dieser Wegbreite zwischen seitlichen Hindernissen wie Einfriedungen nur unter erheblicher Gefährdung des Radfahrers oder gar nicht möglich. Im vorliegenden Fall sollten verschiedene Straßen in das öffentliche Gut übernommen werden. Die dafür vorgesehenen Wegbreiten von 3,80 m Grundbreite bzw. 4,50 m Grundbreite stellten aus fachlicher Sicht ein Mindestmaß dar. Diese Breiten erlaubten in Zukunft nicht, Anlagen für Fußgänger oder Radfahrer wie Gehsteige oder Radfahrstreifen ergänzend anzulegen. Es werde daher auf alle Zukunft der Verkehr auf diesen Erschließungsstraßen als Mischverkehr stattfinden. Die Schleifenlösung rund um das Grundstück der Gemeinde weise die größte Fahrbahnbreite von 4,50 m Grundbreite bzw. 4,25 m Asphaltbreite auf. Dazu sei als Kritik anzumerken, dass die Qualität dieser Schleife im Bereich des Weges W2 (bestehender Weg) nicht fortgesetzt worden sei, weil entlang des Grundstückes 1a eine geringere Fahrbahnbreite bestehen bleiben solle. Aus fachlicher Sicht werde angeregt, dass für das Befahren z.B. mit Kommunalfahrzeugen auch die Wegeanlage W2 entlang diesem Grundstück auf die sonst vorgesehene Breite von 4,50 m aufzuweiten sei. Für die Erschließung der Grundstücke entlang der nördlichen Stichstraße W1 reiche die vorgesehene Fahrbahnbreite in jenem Fall aus, wenn für Begegnungsfälle Pkw und Pkw, aber auch Lkw und Pkw private Zufahrt- oder Vorplatzflächen frei blieben. Die nördliche Spange entlang dem Grundstück 2c mit der geringeren Fahrbahnbreite von 3,80 m sei als Verbindung zur südlichen Spange und als Wegführung der nördlichen Bebauung in Richtung W2 und weiter in Richtung Osten ins Zentrum der Gemeinde zumindest für die schwachen Verkehrsteilnehmer wie Fußgänger und Radfahrer zweckmäßig und notwendig (es folgen Ausführungen zu weiteren Wegverbindungen). Durch die vorgeschlagenen Wege und Einzelerschließungen seien sämtliche von der Umlegung betroffenen, neu zu bildenden Grundstücke zweckmäßig erschlossen. Über Frage der Beschwerdeführer führte der Sachverständige aus, die angebotene Lösung der Erschließung des Grundstückes 3c über den Weg W6 erfordere keine Zustimmung eines fremden Grundstückseigentümers. Gleich verhalte es sich mit der Erschließung des Grundstückes 3d über den Weg W5 direkt als kurzer Stichweg vom öffentlichen Gut. Selbstverständlich wäre auch eine anders geartete Erschließung über den Bereich 4a oder "4d" (richtig wohl: 4b, eine Fläche 4d gibt es nicht) möglich. Da diese Grundstücke den selben Grundbesitzer hätten, sei aber nicht anzunehmen, dass diese Grundstücke durch eine fremde Erschließung voneinander geteilt werden sollten. Überdies sei der Weg W6 als flexible Erschließung für das Grundstück 3a zweckmäßig und für die Erschließung von Teilen des Grundstückes 2c unbedingt notwendig. Somit ergebe sich auch eine sinnvolle Erschließung des Grundstückes 3c über den Weg W6. Seines Erachtens mache die Erschließung durch diesen Weg im Hinblick auf die gegebenen Eigentumsverhältnisse mehr Sinn. Eine Erschließung weiter westlich zwischen den Grundstücken 4a und 4b bzw. 3d und 3c wäre aus verkehrstechnischer Sicht grundsätzlich möglich. Eine solche Lösung würde jedoch bedeuten, dass zusammenhängende Grundbesitze durch eine öffentliche Wegeanlage getrennt würden. Die Wegeanlage W5, welche die Grundstücke 2a und 2c trenne (Anm.: beide Flächen sollen der Verlassenschaft nach der Mutter der Beschwerdeführer bzw. auch dem Erstbeschwerdeführer zugewiesen werden), bilde für die gemeinsame Nutzung dieser beiden Grundstücke kein Hindernis, weil diese Wegeanlage direkt ohne Hindernis überfahren werden könne. Eine Verlegung des Weges W6 wie zuvor dargestellt würde bedeuten, dass die Wegeanlage W5 entbehrlich wären. In einem solchen Falle würden jedoch im ?ereich des Grundstückes 2c bei einer Bebauung in zwei Bautiefen neue Wegeanlagen zum Erreichen der einzelnen Grundstücksteile notwendig werden. Eine Verkürzung des Weges W6 bei der vorher geschilderten Verlegung auf den Bereich der Grundstücke 4a und 4b würde bedeuten, dass das Grundstück 2c auf der gesamten nördlichen Länge keine Erschließung für eine zweite Bautiefe aufwiese. Dies sei als erheblicher Nachteil im Sinne eines zweckmäßigen Umlegungsverfahrens zu sehen. (Der anwesende Raumplaner R. verwies in diesem Zusammenhang darauf, dass das Grundstück 4a bereits bebaut sei, ebenso sei das Grundstück 4b, allerdings mit einem Schuppen, bebaut. Der Wunsch der hier betroffenen Grundbesitzer sei immer eine zusammenhängende Fläche ohne Trennung durch eine Straße gewesen). Zur Möglichkeit der Verlegung des nördlichen Teiles der Spange in Richtung Westen (das ist nach dem Zusammenhang die strittige Spange) sei aus Sicht des Sachverständigen anzuführen, dass dann zwei versetzte Kreuzungen entstehen würden, welche die Benützbarkeit durch Kommunalfahrzeuge oder Baufahrzeuge über den Weg W1 mit Umkehrmöglichkeiten im vorgesehenen Kreuzungsbereich (mit dem vierten Ast W4) erheblich verschlechtern würde. Grundsätzlich seien beim Anlegen von Straßen und Kreuzungen die Kreuzungen möglichst als rechtwinkelige, drei- oder vierarmige Kreuzungen auszubilden. Die Beschwerdeführer gaben in diesem Zusammenhang auf Befragen an, dass eine Verlegung der im Nord-Süd-Richtung verlaufenden Spange zwischen den Wegen W5 und W1 in westliche Richtung, so wie im Änderungsvorschlag vom 26. Oktober 2004 enthalten, aus ihrer Sicht nur dann einen Sinn mache, wenn gleichzeitig, wie zuvor erörtert, eine Verlegung des Weges W6 in westliche Richtung und damit zusammenhängend eine Verkürzung des Weges W5 erfolge. Der Raumplaner R. erwiderte hierauf, ein solcher Wegfall des Weges W5 würde bedeuten, dass das Grundstück der Gemeinde 1e2 gemäß dem Änderungsvorschlag vom 26. Oktober 2004 keine verkehrsmäßige Erschließung hätte. Mit dem angefochtenen Bescheid hat die belangte Behörde die Berufung als unbegründet abgewiesen. Nach Darstellung des Verfahrensganges und Wiedergabe der Berufung heißt es zur Begründung, die Beschwerdeführer bezweifelten, dass in der Gemeinde ein Bedarf an Baugrundstücken gegeben sei, und hätten vorgebracht, dass die Erschließung der Grundstücke (in diesem Gebiet) auch ohne Umlegung möglich sei. Sie hätten auch ausgeführt, das Umlegungsgebiet sei zu groß bzw. es könnte die Umlegung auch ohne ihre Grundstücke durchgeführt werden. Diese Fragen seien bereits im Zusammenhang mit der Einleitungsverordnung zu prüfen und zu beantworten gewesen. Die belangte Behörde habe diesbezüglich die Gesetzmäßigkeit dieser Verordnung geprüft und sei im Hinblick auf das schlüssige Gutachten des raumplanungstechnischen Sachverständigen (in der mündlichen Verhandlung) zum Ergebnis gelangt, dass keine Bedenken gegen die Gesetzmäßigkeit dieser Verordnung bestünden. Die Beschwerdeführer hätten geltend gemacht, dass die in ihrem Eigentum stehenden zwei näher bezeichneten Grundstücke eine doppelte Bautiefe gehabt hätten und diese nach der Umlegung zumindest teilweise verloren ginge. Diesem Vorbringen sei ebenfalls das raumplanungstechnische Gutachten entgegenzuhalten, in welchem ausgeführt werde, dass unter den dort näher dargestellten Rahmenbedingungen in der ungünstigsten Situation eine Teilung und offene Bebauung der Abfindungsfläche 2c auch im relativ schmalen östlichen Bereich möglich sei. Die Beschwerdeführer hätten auch darauf hingewiesen, dass durch die Errichtung der Verkehrsspange keine durchgehende landwirtschaftliche Bewirtschaftung ihrer Grundfläche mehr möglich sei. Weiters würden sie 12 % ihrer Produktionsfläche verlieren und bei ihrem "Zugpferd" Elstar-Äpfel drei Jahre lang einen Vollausfall erleiden. Der landwirtschaftliche Betrieb werde durch die Umlegung existenziell gefährdet. Hier sei zunächst festzuhalten, dass Sinn und Zweck dieser Umlegung die Neugestaltung bzw. Erschließung des gegenständlichen Umlegungsgebietes für die Schaffung von Baugrundstücken sei. Dieses Gebiet sei auch bereits derzeit im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan als Bauwohngebiet-Erwartungsland, teilweise, darunter auch hinsichtlich von Flächen, die im Eigentum der Beschwerdeführer stünden, sogar als Bauwohngebiet gewidmet. Es treffe zwar zu, dass die Beschwerdeführer einen Teil ihrer mit Obstbäumen bestockten Flächen abtreten müssten. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass einer Umlegung eine Neugestaltung und eine Erschließung des Gebietes immanent sei. Im Übrigen seien die den Beschwerdeführern verlustig gehenden Obstbäume geschätzt und sei ihnen der Schätzwert dieser Bäume zugesprochen worden. Eine darüber hinausgehende Geldabfindung fände im Gesetz keine Deckung. Hinsichtlich der Situierung des öffentlichen Grüns G1 im südwestlichen Teil des Umlegungsgebietes hätten die Beschwerdeführer vorgebracht, dass diese Grünfläche für das gesamte Umlegungsgebiet nicht erreichbar sei und vor allem der der Gemeinde zugeteilten Abfindungsfläche 1a diene; die Fläche 1a scheine so gestaltet worden zu sein, dass dort mehrere Großprojekte durchgeführt werden könnten. Die Gemeinde habe dazu ausgeführt, dass es sich bei der Fläche G1 um einen bestehenden Spielplatz handle. Dieser sei bewusst an diese Stelle gesetzt worden, weil die Spielplatzfläche nicht nur für das Umlegungsgebiet, sondern auch für das umliegende Gebiet gedacht sei. Es sei geplant, die Spielplatzfläche mit Flächen aus der Abfindungsfläche 1a zu verdoppeln. Der raumplanungstechnische Sachverständige habe darauf hingewiesen, dass sich aus der Wohnnutzung eines Gebietes auch das Bedürfnis nach Freizeitgestaltung ableite. In einem "jungen Wohngebiet", wie im Beschwerdefall, sei von einem erhöhten Kinderanteil auszugehen. Spielplätze seien ein attraktiver Raum für Erwachsene und Kinder in der Erfüllung ihrer sozialen Bedürfnisse. Vor diesem Hintergrund sei der Spielplatz für eine zweckmäßige Benützung notwendig. Die Akzeptanz eines Spielplatzes hänge weitgehend von der Qualität und der Attraktivität ab. Die räumliche Lage sei sekundär zu beurteilen. Für die Benützung eines attraktiven Spielplatzes seien fußläufige Distanzen bis 500 m - wie sie für das gegenständliche Umlegungsgebiet zutreffen würden - kein Grund, diesen nicht aufzusuchen. Der verkehrstechnische Sachverständige habe hinsichtlich der Lage des Spielplatzes ausgeführt, dass eine Gefährdung der Spielplatzbesucher durch den Verkehr durch eine Abzäunung in einer bestimmten Weise zu vermeiden sei. Die belangte Behörde gelange auf Grund der Ausführungen der beiden Sachverständigen zum Ergebnis, dass die Fläche G1 für eine zweckmäßige Benützung der Grundstücke notwendig und die Lage dieser Fläche im südwestlichen Bereich des Umlegungsgebietes entsprechend ihrer Zweckwidmung in Bezug auf das gesamte Gebiet geeignet sei. Bezüglich der Straßenanlagen hätten die Beschwerdeführer bemängelt, dass die Straßenflächen zu großzügig dimensioniert seien und die nördliche Straßenführung sowie die Spange (zwischen den Abfindungsflächen 1e und 2c) nicht notwendig seien. Die belangte Behörde folge hier den schlüssigen Ausführungen des verkehrstechnischen Sachverständigen und gelange zur Auffassung, dass die vorgesehene Straßenerschließung für eine zweckmäßige Benützung der Grundstücke notwendig sei. Im Übrigen habe der raumplanungstechnische Sachverständige schlüssig dargetan, dass die im Umlegungsplan vorgesehenen Verkehrsanbindungen ein Minimum darstellten; die hinsichtlich der Abfindungsfläche 1a vorgesehene Stichstraße W7 erscheine erforderlich, um die zentrale Fläche zu erreichen. Die Beschwerdeführer hätten diesbezüglich vorgeschlagen, die Verkehrsspange in Richtung Westen (östlich der Abfindungsflächen 5 bzw. 11b) und den Weg W6 ebenfalls in Richtung Westen (zwischen die Flächen 4a und 4b) zu verlegen; dadurch wären ihre Abfindungsflächen durchgehend bewirtschaftbar. Dagegen spreche aber insbesondere, dass in einem solchen Fall das gemäß dem Änderungsvorschlag vom 26. Oktober 2004 der Gemeinde zugeteilte Abfindungsgrundstück 1e2 keine verkehrsmäßige Erschließung mehr hätte. Weiters habe der verkehrstechnische Sachverständige zutreffend darauf hingewiesen, dass in einem solchen Fall zwei versetzte Kreuzungen entstünden, was die Benützbarkeit durch Kommunalfahrzeuge oder Baufahrzeuge erheblich verschlechtern würde; schließlich würde das Abfindungsgrundstück 2c auf seiner gesamten nördlichen Länge keine Erschließung für eine zweite Bautiefe aufweisen, was als erheblicher Nachteil im Sinne eines zweckmäßigen Umlegungsverfahrens zu sehen sei. Im Übrigen halte die belangte Behörde auch die weiteren Ausführungen des verkehrstechnischen Sachverständigen nicht für unschlüssig, wonach die Weganlage W5 für die gemeinsame Nutzung der zwei Abfindungsgrundstücke 2a und 2c kein Hindernis bilde, weil diese direkt ohne Hindernis überfahren werden könne. Insgesamt ergebe sich, dass die Einbeziehung der Grundstücke der Beschwerdeführer in das Umlegungsgebiet auf keine Bedenken stoße und die straßenmäßige Erschließung der Umlegungsgrundstücke dem Gesetz entspreche. Die Grundstücke der Beschwerdeführer seien nicht zur Gänze erschlossen gewesen; soweit diese aber ohne Umlegung zweckmäßig benützbar gewesen seien, sei ohnedies keine Einbeziehung in die Kostenaufbringung erfolgt. Die von den Beschwerdeführern erhobenen Bedenken gegen die Kostenaufteilung bestünden daher nicht zu recht. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer zunächst Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der nach Durchführung eines Vorverfahrens (im Zuge dessen er auch die Gemeindeakten betreffend dieses Umlegungsverfahren aber auch betreffend die Erlassung des Flächenwidmungsplanes beischaffte) mit Beschluss vom 25. Februar 2008, B 947/06-15, die Behandlung der Beschwerde ablehnte und sie dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abtrat. In der Begründung dieses Beschlusses wird darauf verwiesen, die Beschwerde bedenke nicht ausreichend, dass gegen die Umlegung in diesem Bereich keine Bedenken bestünden, weil Flächen der Beschwerdeführer zwar landwirtschaftlich genutzt würden, das gesamte Umlegungsgebiet und dessen Umgebung aber als Baufläche oder Bauerwartungsfläche gewidmet sei. In der über Auftrag des Verwaltungsgerichtshofes ergänzten Beschwerde wird inhaltliche Rechtswidrigkeit und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht. Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt (einschließlich der vom Verfassungsgerichtshof beigeschafften Gemeindeakten betreffend die Umlegung und die Erlassung des Flächenwidmungsplanes) und in einer Gegenschrift die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt. Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen: Im Beschwerdefall ist das (Vorarlberger) Raumplanungsgesetz, LGBl. Nr. 39 (RPG), in der Fassung LGBl. Nr. 33/2005 anzuwenden. Die im Beschwerdefall insbesondere maßgeblichen Bestimmungen lauten (zum Teil auszugsweise): "§ 12 Allgemeines
"§ 13 Bauflächen 1) Als Bauflächen dürfen nur bereits bebaute Flächen und Flächen festgelegt werden, die sich auf Grund der natürlichen Verhältnisse für die Bebauung eignen und in absehbarer Zeit, längstens aber innert 15 Jahren, als Bauflächen benötigt werden und innerhalb dieser Frist erschlossen werden können.
a) die sich wegen der natürlichen Verhältnisse (Grundwasserstand, Bodenbeschaffenheit, Lawinen-, Hochwasser-, Vermurungs-, Steinschlag-, Rutschgefahr u.dgl.) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen, es sei denn, dass Maßnahmen zur Abwendung solcher Gefahren technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar sind, b) deren Erschließung unwirtschaftliche Aufwendungen, insbesonders für die Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Energieversorgung oder Verkehrsverbindungen, erforderlich machen würde, c) deren Bebauung für die Einwohner besondere wirtschaftliche Schwierigkeiten oder besondere Belästigungen zur Folge haben würde, d) die zum Schutz des Landschaftsbildes von einer Bebauung freizuhalten sind.
"§ 17 Bauerwartungsflächen
"§ 18 Freiflächen
"V. Hauptstück Umlegung und Grenzänderung von Grundstücken 1. Abschnitt Umlegung von Grundstücken § 41 Begriff, Zweck, Umlegungsgebiet
§ 42 Einleitung des Verfahrens
...
a) eine planliche Darstellung des bisherigen und des vorgesehenen neuen Grundstücksbestandes, b) eine nach Eigentümern geordnete Zusammenstellung der in die Umlegung einbezogenen Grundstücke nach dem bisherigen und nach dem vorgesehenen neuen Stand, aus der die Grundstücksnummern bzw. Abfindungsbezeichnungen, die Einlagezahlen und das Flächenausmaß sowie die der Neuverteilung zugrundeliegenden Berechnungen ersichtlich sind,
e) den Beitragsschlüssel für die Aufbringung der Kosten für gemeinsame Anlagen (§ 46), f) den Beitragsschlüssel für die Kosten der Umlegung (§ 51). § 45 Neuverteilung
a) Jedem Grundeigentümer sind Grundstücke zuzuweisen, die nach Abzug der gemäß § 46 auszuscheidenden Flächen ihrer Größe nach dem Gesamtausmaß der von ihm eingebrachten Grundstücke entsprechen. b) Die neu zugewiesenen Grundstücke müssen ihrer Lage nach den eingebrachten Grundstücken vergleichbar sein. Durch die Umlegung darf am Eigentum von Gebäuden ohne Zustimmung des bisherigen und des künftigen Eigentümers keine Änderung eintreten. Mit Rechten belastete Grundstücke sind, soweit dies mit dem Umlegungszweck vereinbar ist, im größtmöglichen Ausmaß den bisherigen Eigentümern zuzuweisen. c) Ist die Zuweisung eines nach Größe und Lage entsprechenden bzw. vergleichbaren Grundstücks nicht möglich, so ist eine dadurch bedingte Wertminderung durch die Zuerkennung einer entsprechenden Geldabfindung auszugleichen. d) Begründet die Fläche der eingebrachten Grundstücke wegen ihrer zu geringen Größe nicht den Anspruch auf ein Baugrundstück, so ist für die eingebrachten Grundstücke ebenfalls eine Geldabfindung zuzuerkennen. e) Für bauliche und sonstige Anlagen ist nur eine Geldabfindung zu gewähren. Dies gilt jedoch nur für den Fall, dass das Grundstück wegen dieser Anlagen einen über den Bodenwert hinausgehenden Verkehrswert hat. f) Die Geldabfindungen sind durch Geldleistungen jener Grundeigentümer aufzubringen, die im Verhältnis des Werts ihrer eingebrachten Grundstücke mehr erhalten, als ihr Anspruch nach den eingebrachten Grundstücken betragen würde. g) Für die Bemessung der Geldabfindungen und Geldleistungen sind die Verkehrswerte im Zeitpunkt der Vorlage des Umlegungsplanes maßgebend. Die Geldabfindungen und Geldleistungen sind so festzulegen, dass sich insgesamt die Ansprüche und Verpflichtungen ausgleichen.
a) an Stelle der Geldabfindungen Miteigentum an zuzuweisenden Grundstücken begründet werden und b) Miteigentum im Verhältnis der Anteile ganz oder teilweise aufgelöst werden. § 46 Gemeinsame Anlagen
§ 47 Auflage des Umlegungsplanes
§ 48 Umlegungsbescheid
a) sie die Schaffung von nach Lage, Form und Größe zweckmäßig gestalteten und erschließbaren Grundstücken gewährleistet und den städtebaulichen, siedlungs- und verkehrstechnischen Interessen entspricht, b) sie die erforderlichen Flächen für gemeinsame Anlagen vorsieht, c) die zweckmäßige Erschließung des Umlegungsgebiets durch Verkehrsflächen gesichert ist, d) sie den gesetzlichen Vorschriften, einem Landesraumplan, dem Flächenwidmungsplan, einem Bebauungsplan oder sonstigen Planungen nach diesem Gesetz entspricht.
a) eine Aufstellung über die Geldleistungen und Geldabfindungen (§ 45), b) die Aufbringung der Flächen für gemeinsame Anlagen und den Beitragsschlüssel für die Kosten für gemeinsame Anlagen (§ 46),
§ 49 Rechtswirkungen des Umlegungsbescheides
§ 50 Rechte Dritter
§ 51 Gebühren- und Abgabenbefreiung, Kosten ... § 52 Berufung Gegen den Umlegungsbescheid und gegen den Bescheid gemäß § 51 Abs. 3 ist die Berufung an den Unabhängigen Verwaltungssenat zulässig." § 4 Abs. 1 und 2 des (Vorarlberger) Baugesetzes (BauG), LGBl. Nr. 52/2001 (diese Bestimmung unverändert in der Stammfassung), lautet: "§ 4 Baugrundstücke, Erschließung, Naturgefahren
Dem Vorbringen der Beschwerdeführer, die weiterhin die Einbeziehung ihrer Grundstücke in das Umlegungsverfahren bekämpfen, ist entgegenzuhalten, dass der Umfang des Umlegungsgebietes durch die Einleitungsverordnung der Landesregierung determiniert ist und daher ihre Grundstücke in das Umlegungsverfahren einzubeziehen waren. Diese Verordnung ist auch für den Verwaltungsgerichtshof verbindlich. Soweit die Beschwerdeführer in ihrem Vorbringen inhaltlich Bedenken gegen diese Einleitungsverordnung vortragen (ohne aber eine Antragstellung an den Verfassungsgerichtshof anzuregen), ist ihnen zu erwidern, dass sie diese Bedenken bereits erfolglos an den Verfassungsgerichtshof herangetragen haben, der nach Durchführung eines Vorverfahrens die Einbeziehung ihrer Grundstücke, wie dem Ablehnungsbeschluss zu entnehmen ist, als unbedenklich erachtete. Auch der Verwaltungsgerichtshof hat keine Bedenken gegen diese Verordnung. Dazu ist auch Folgendes zu erwägen: Die Grundstücke der Beschwerdeführer sind, wenngleich im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzt, zur Gänze, ebenso wie das gesamte Umlegungsgebiet und auch die angrenzenden Gebiete, als Bauland bzw. Bauerwartungsland gewidmet, wobei die Widmung Bauerwartungsland einer landwirtschaftlichen Nutzung nicht entgegensteht (§ 17 Abs. 3 RPG). Die Beeinträchtigung dieser landwirtschaftlichen Nutzung (Obstbaumkulturen) stellt ja den Kern des ablehnenden Standpunktes der Beschwerdeführer dar. Allerdings kommt es gemäß § 41 Abs. 2 RPG für die Einbeziehung einer Fläche in ein Umlegungsgebiet nicht auf die konkrete Widmung, sondern letztlich nur darauf an, ob für solche Flächen auf Grund ihrer Beschaffenheit eine Widmung als Bauland gemäß § 13 RPG in Betracht kommt (ist die Fläche bereits als Bauland gewidmet, wurde die Eignung bereits bejaht). Nach § 41 Abs. 2 zweiter Satz RPG ist unter den dort genannten Voraussetzungen sogar die Einbeziehung von Flächen zulässig, die keine solche Eignung aufweisen. Es kommt daher der konkreten Flächenwidmung aus diesem Blickwinkel nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Wären die landwirtschaftlich genutzten Flächen der Beschwerdeführer daher etwa als landwirtschaftliche Freiflächen gewidmet, hinderte dies nicht die Einbeziehung in das Umlegungsgebiet. Die gegebene Flächenwidmung bringt aber den Planungswillen der Gemeinde zum Ausdruck, dieses Gebiet zumindest nach und nach einer Wohnbebauung zuzuführen. Im Übrigen ergibt sich aus den Verwaltungsakten, dass es auch schon in unmittelbarer Nähe der Grundstücke der Beschwerdeführer bebaute Grundstücke gibt, und im Flächenwidmungsplan die Grundflächen der Beschwerdeführer auch sonst von Bauland und Bauerwartungsland umgeben sind. Weiter westlich hingegen besteht eine scharfe Widmungsgrenze zwischen dem Bauland bzw. Bauerwartungsland einerseits und dem Freiland-Freihaltefläche. Aus dieser Sicht erscheint auch die Flächenwidmung (die von den Beschwerdeführern nicht eigens angegriffen wird) nicht bedenklich. Weiters sind die von der belangten Behörde als schlüssig erachteten Ausführungen des raumplanungstechnischen Amtssachverständigen auch für den Verwaltungsgerichtshof schlüssig, wonach der konkret gewählte Umfang dieses Umlegungsgebietes sachlich gerechtfertigt ist. Im Verwaltungsverfahren wurde weiters darauf verwiesen, dass es gerade im Nordwesten aus dem Blickwinkel einer sinnvollen Bebauung keine geeignete Grundstückskonfiguration gibt (Grundflächen der Gemeinde entlang der V-Straße). Den Plänen ist zu entnehmen, dass sich dieses lange Grundstück (der Gemeinde) Nr. 1272, beginnend bei der A-Straße, entlang der V-Straße erstreckt und (aus den Plänen herausgemessen) am westlichen Ende eine Breite von bloß rund 10 m aufweist, und sich bis zum östlichen Ende bloß auf rund 15 m verbreitert. Diese geringe Tiefe ist für eine gehörige Bebauung ungeeignet (dabei geht es gar nicht darum, wie die Beschwerdeführer auf S 16 der Beschwerdeergänzung wohl meinen, dass dieses Grundstück sogar auf eine "doppelte Bautiefe" vergrößert werden sollte). Aus den Plänen ergibt sich nicht minder, dass auch das lange Grundstück Nr. 1265 der Gemeinde, das gemäß dem bewilligten Umlegungsplan teils als Straße Verwendung finden soll und teils den angrenzenden Grundstücken der Verlassenschaft nach der Mutter der Beschwerdeführer zugeschlagen wird (d.h., insoweit Teil des Abfindungsgrundstückes 2d wird) für eine Bebauung ebenfalls ungeeignet ist. Schon diese Überlegungen gebieten es, ebenfalls diesen Bereich einzubeziehen (ergänzend ist zu bemerken, dass den Beschwerdeführern in diesem nordwestlichen Bereich gar keine Grundstücke gehören, diese stehen vielmehr im Eigentum der Verlassenschaft nach ihrer Mutter). Der Verwaltungsgerichtshof sieht sich daher zu einer Antragstellung an den Verfassungsgerichtshof bezüglich dieser Einleitungsverordnung nicht veranlasst. Sind aber die Grundstücke der Beschwerdeführer auf Grund der Einleitungsverordnung Teil des Umlegungsgebietes, kann es nur mehr darum gehen, die Umlegung in Anwendung der im RPG (insbesondere in den §§ 45 und 46) normierten Grundsätze sachgerecht durchzuführen, wobei auf die Obstbaumkulturen der Beschwerdeführer Bedacht zu nehmen ist, tragen diese doch vor, dass der Verlust von Teilen der Obstkulturen und die Notwendigkeit, zur Kompensation Ersatzpflanzungen auf Abfindungsflächen vorzunehmen, insoweit einen dreijährigen (oder auch fünfjährigen) Produktionsausfall, und somit jedenfalls einen empfindlichen wirtschaftlichen Nachteil darstellen würde. Sicherlich ist richtig, dass Derartiges einen gewichtigen Eigentumseingriff bedeutet. Andererseits ist zu bedenken, dass durch eine Grundumlegung ein bestimmtes Gebiet zweckmäßig aus dem Blickwinkel einer künftigen Bebauung (und nicht einer landwirtschaftlichen Nutzung) erschlossen werden soll und dies die Weichen gleichsam wenn schon nicht für alle Zukunft, so doch für viele Jahrzehnte stellt, d.h., dass ein Wegenetz mit unzweckmäßigen Straßenführungen oder auch sonst etwa die Bildung von Grundstücken mit einer nicht wirklich zweckmäßigen Form Nachteile darstellen, die in weiterer Folge nur sehr schwer oder kaum mehr zu korrigieren sind. Auch diese Überlegungen sind den Interessen der Beschwerdeführer, keine Obstbäume zu verlieren bzw. auch keinen vorübergehenden Produktionsausfall zu erleiden, gegenüberzustellen. In diesem Zusammenhang ist auch anzumerken, dass die Grundstücke der Beschwerdeführer (und der Verlassenschaft nach ihrer Mutter) durch eine gehörige Aufschließung (Straßennetz) eine Wertsteigerung erfahren, und das Umlegungsverfahren nicht "überfallsartig durchgezogen" wurde, die Vorbereitung vielmehr viele Jahre dauerte, sodass es für die Beschwerdeführer in Bezug auf Ersatzpflanzungen Möglichkeiten gab, zu disponieren. Dass dies nicht möglich gewesen wäre, zeigen sie jedenfalls nicht auf. Aus dem Hinweis der Beschwerdeführer, im räumlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde sei unter Punkt A 3 vorgesehen: "Bestehende Obstgärten besonders am Siedlungsrand langfristig zu erhalten (wertvoller landschaftsprägender Grüngürtel); Berücksichtigung bei der zukünftigen Baulandumlegung und Bebauung" ist für sie nichts zu gewinnen. Das Gebiet, auf welches sich dieser Punkt bezieht, ist nämlich im dazugehörigen Plan, der auch von den Beschwerdeführern in Ablichtung vorgelegt wurde, grafisch (punktiert) dargestellt, woraus sich ergibt, dass dieser Bereich (Obstgürtel besonders am Siedlungsrand möglichst erhalten) außerhalb des Umlegungsgebietes liegt. Wie bei der Neuverteilung der Grundflächen vorzugehen ist, ergibt sich aus § 45 RPG. Dabei ist unter anderem auch auf das notwendige Straßennetz zur zweckmäßigen Benützung der Grundstücke Bedacht zu nehmen (§ 46 Abs. 1 RPG). Daraus ergibt sich insbesondere, dass die Neubildung von Grundstücken (Abfindungsflächen), die als Ergebnis der Umlegung keine Anbindung an ein Wegenetz hätten, nicht zulässig ist. Zutreffend wurde daher im Verwaltungsverfahren erkannt, dass der von den Beschwerdeführern präsentierte Vorschlag der TU mit den gesetzlichen Vorgaben in Vorarlberg nicht im Einklang steht. Die belangte Behörde hat auch unbedenklich dargelegt, dass eine Breite der Verkehrswege von bloß 3,0 m, wie von den Beschwerdeführern weiterhin gewünscht, unzureichend wäre. Der Sachverständige hat ebenfalls schlüssig dargelegt, dass der Weg W5 einer Bewirtschaftung der beidseits an diesen Weg angrenzenden Grundstücke der Beschwerdeführer bzw. der Verlassenschaft nach ihrer Mutter nicht hinderlich ist. Mit der Frage des "öffentlichen Grüns" (Spielplatz) hat sich die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid unter Hinweis auf die als schlüssig erachteten Ausführungen der beigezogenen Amtssachverständigen eingehend befasst und hat die Erforderlichkeit dieser Fläche ebenfalls in unbedenklicher Weise dargelegt. Die Frage der Neuverteilung der Grundflächen einerseits und die Frage der Aufschließung der neugebildeten Abfindungsgrundstücke andererseits stehen in einem inneren wechselseitigen Zusammenhang, worauf der von der belangten Behörde beigezogene verkehrstechnische Sachverständige zutreffend verwiesen hat. Eine Verlegung der "Verbindungsspange" in der Weise, wie im Änderungsvorschlag vom 26. Oktober 2004 eingezeichnet, also in den Bereich westlich des nunmehrigen Abfindungsgrundstückes 1e, wäre für die Beschwerdeführer nur dann sinnvoll, wenn diese Spange nicht nur westlich ihres Grundstückes Nr. 1263 vorbeiführte, sondern auch dieses Grundstück in dieser westlichen Ausdehnung erhalten bliebe. Das ist aber beim genehmigten Umlegungsplan gerade nicht der Fall, weil der westlich der im bewilligten Plan vorgesehenen Straße befindliche Teil des Grundstückes Nr. 1263 Teil des Abfindungsgrundstückes 1e (einschließlich anderer Flächen mit einem Gesamtausmaß von 1189 m2) wird, welches der Gemeinde zugewiesen wird. Wie nun eine Neuverteilung der Grundflächen in der Weise vorgenommen werden sollte, dass Flächen mit Obstkulturen der Beschwerdeführer überhaupt nicht einzubeziehen wären (dass die ganz östlich gelegenen Bereiche, wo sich ihre Gebäude befinden, gar nicht "abgegeben" werden sollen, ist evident), zeigen die Beschwerdeführer aber nicht konkret auf. Schon die Notwendigkeit, die Grundflächen im nordwestlichen Bereich des Umlegungsgebietes in eine für eine Bebauung zweckmäßige Form zu bringen, was ohne Einbeziehung von (der Verlassenschaft gehörenden) Grundflächen mit Obstkulturen der Beschwerdeführer nicht möglich ist, bringt notwendigerweise einen Eingriff mit sich. Insbesondere zeigen sie keine Lösung auf, wie ihnen der zuvor genannte westliche Teil des Grundstückes Nr. 1263 erhalten bleiben sollte, ohne dass sie sonstwie eine Beeinträchtigung ihrer Kulturen erfahren sollten. Bleibt es aber bei der Bildung des Grundstückes 1e unter Einbeziehung von Teilen des Grundstückes Nr. 1263, besteht aus diesem Blickwinkel kein Grund, die "Verbindungsspange" nach Westen zu verlegen. Ganz unabhängig davon, wäre eine solche Verlegung aus straßenbautechnischen Gründen untunlich, wie der verkehrstechnische Sachverständige in der Verhandlung vor der belangten Behörde schlüssig dargelegt hat. Im Änderungsvorschlag vom 26. Oktober 2004, der die Verlegung der Verbindungsspange nach Westen und den weitestgehenden Erhalt des Grundstückes Nr. 1263 vorgesehen hatte, war die Bildung eines Abfindungsgrundstückes 1e2 zwischen dem (in diesem Vorschlag kleineren) Abfindungsgrundstück 2a im Westen und dem Grundstück 3b im Osten vorgesehen (im genehmigten Umlegungsplan ist die Fläche 1e2 Teil des größeren Abfindungsgrundstückes 2a welches der Verlassenschaft nach der Mutter der Beschwerdeführer zugewiesen wird). Diese Fläche 1e2 sollte durch die Wegfläche W5 aufgeschlossen werden, die weiter (so, wie auch gemäß dem genehmigten Umlegungsplan) bis zum Grundstück 3d führt. Die Beschwerdeführer haben sich aber auch gegen diese Lösung, nämlich gegen den Weg W5 ausgesprochen. Damit hätte das Abfindungsgrundstück 1e2 keine Anbindung an ein Wegenetz, ebensowenig wie das Grundstück 3d. Ohne den Weg W5 wäre zur Anbindung des Grundstückes 3d die Verlegung des Weges W6 nach Westen erforderlich, und zwar zwischen die Grundstücke 4a und 4d einerseits (im Westen) und die Grundstücke 4b und 3c andererseits (im Osten), diese Lösung hat aber die belangte Behörde unter Hinweis auf die schlüssigen Ausführungen der von ihr beigezogenen Sachverständigen mit Recht verworfen, zumal die neu gebildeten Grundstücke 4a und 4b bei gegebener Eigentümereinheit beide bebaut sind und schon aus diesem Blickwinkel die Führung einer Straße zwischen diesen beiden Grundstücken problematisch ist (beim gegebenen, im genehmigten Umlegungsplan vorgesehenen Verlauf des Weges W6 gibt es dieses Problem nicht). Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass nach dem zuvor Gesagten eine Verschiebung des Weges W6 nach Westen überhaupt nur dann erwogen werden muss, wenn der Weg W5 entfiele, und eine Verlegung der "Verbindungsspange" nach Westen auch nur dann in Betracht käme, wenn der gesamte östliche Teil des Grundstückes Nr. 1263 den Beschwerdeführern für ihre Obstkulturen erhalten bliebe und es zugleich die Probleme mit der Fläche 1e2 im Änderungsvorschlag vom 26. Oktober 2004 nicht gäbe. Eine dementsprechende Alternative zeigen die Beschwerdeführer aber nicht konkretisiert auf. Die von den Beschwerdeführern thematisierte konische Form im östlichen Bereich ergibt sich aus den natürlichen Gegebenheiten, die Grundstücke der Beschwerdeführer bilden im äußerten Osten eine konische Spitze, begrenzt durch bebaute Grundstücke einerseits und die V-Straße andererseits, daran kann nichts geändert werden. Soweit die Beschwerdeführer in der Beschwerdeergänzung geltend machen, es hätten Verkehrswege auf ihren Flächen vorgesehen werden müssen, was nicht geschehen und daher unsachlich sei, ist ihnen zu entgegnen, dass einerseits dieses Argument erstmals im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgetragen wird, somit wegen des sich aus § 41 VwGG ergebenden Neuerungsverbotes nicht berücksichtigt werden kann, und andererseits die Beschwerdeführer stets Verkehrswege auf ihren Flächen abgelehnt hatten. Zur thematisierten "doppelten Bautiefe" von Flächen hat die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid, gestützt auf die schlüssigen Ausführungen des beigezogenen Sachverständigen, eine unbedenkliche Antwort gegeben. In diesem Bereich ("konische Spitze") gibt es bei der Umlegung wenig Möglichkeiten zu disponieren, es muss auch auf eine sinnvolle Parzellengröße bei der Fläche nördlich des Grundstückes der Beschwerdeführer (zwischen ihrem Grundstück und der V-Straße) geachtet werden. Es ist auch nicht so, dass das neue Grundstück 2c im östlichen Bereich bloß 17,40 m breit wäre, vielmehr ist es doppelt so breit, die 17,40 m ergäben sich bloß im Falle einer Teilung, und für diesen Fall hat der Sachverständige (schlüssig) dargelegt, dass auch unter diesen Voraussetzungen eine offene Bebauung mit einem Einfamilienhaus möglich wäre. Das ist aber nicht die einzige Möglichkeit, dieses (große, noch ungeteilte) Grundstück 2c zu bebauen, es, käme auch - ohne Teilung - die Errichtung eines größeren Gebäudes in Betracht, oder, im Falle einer solchen Teilung, auch eine Bebauung in gekuppelter Bauweise. Weiters wird durch die vorgesehene Neukonfiguration, also durch die Bildung des Abfindungsgrundstückes 2c, die bislang bestandene "treppenartige" Ausformung der ursprünglichen Grundflächen (nämlich die versetzten Abgrenzungen zwischen den Grundstücken Nr. 1264/1 und Nr. 1257/1 zum Grundstück Nr. 1263 sowie des Grundstückes Nr. 1256/1 zum weiteren Grundstück der Beschwerdeführer Nr. 1255/1) bereinigt. Dort entsteht ein großes etwa rechteckiges Grundstück, und es ist schlüssig, dass dieses (im Vergleich zu den unregelmäßig geformten bisherigen Flächen) besser bebaubar und hiezu auch teilbar ist, wie die belangte Behörde in der Gegenschrift vorträgt. Bei der nun behaupteten minderen Qualität des Grundstückes Nr. 1265 (von dem ein Teil der Verlassenschaft zugewiesen wird) handelt es sich um ein ebenfalls erstmals im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgetragenes Vorbringen, auf welches nicht Bedacht genommen werden kann. Die Beschwerdeführer sprechen in einem Satz auch die Höhe der Abfindung an, ohne dieses Argument näher auszuführen. Die belangte Behörde verweist in ihrer Gegenschrift zutreffend darauf, dass die Beschwerdeführer mit dem Bescheid erster Instanz eine Entschädigungszahlung erhielten, dazu aber in der Berufung nichts vorgebracht hatten. Die belangte Behörde hat sich im angefochtenen Bescheid damit allgemein befasst und auf eine Bewertung durch den Sachverständigen (Gutachten vom 17. April 2005) verwiesen. Es wäre Sache der Beschwerdeführer gewesen, diese Frage spätestens vor der belangten Behörde zu thematisieren, was sie unterlassen haben. Zusammenfassend ergibt sich Folgendes: Die Grundstücke der Beschwerdeführer sind auf Grund der Einleitungsverordnung Teil des Umlegungsgebietes und waren daher in das Umlegungsverfahren einzubeziehen. Die belangte Behörde hat in einer nicht als rechtswidrig zu erkennenden Weise dargelegt, weshalb sie den Umlegungsplan (einschließlich des Wegenetzes) als gesetzeskonform erachtet. Die Beschwerdeführer zeigen demgegenüber nicht auf, dass die Neuverteilung der Grundstücke (§ 45 iVm § 46 RPG) und damit zusammenhängend die Bildung des erforderlichen Wegenetzes ohne oder in einer relevant geringeren Beeinträchtigung ihrer Rechte (ua. der Eigentumsrechte, aber auch auf Erwerbsfreiheit) zu erfolgen gehabt hätte. Überdies ist der Wegerschließungsanteil der Beschwerdeführer bei der gegenständlichen Umlegung geringer als der durchschnittliche Wegerschließungsanteil, sodass auch unter diesem Aspekt die gewählte Form der Umlegung nicht als unsachlich zu Ungunsten der Beschwerdeführer erkannt werden kann. Die Beschwerde war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen. Die Durchführung der von den Beschwerdeführern beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 39 Abs. 2 Z 6 VwGG unterbleiben, weil die Beschwerdeführer bereits vor der belangten Behörde, einem Tribunal im Sinne der EMRK, Gelegenheit hatten, in mündlicher Verhandlung den Standpunkt darzulegen. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. II Nr. 333/2003. Wien, am 18. Dezember 2008 |
Im falle einer baulanderschließung ist der unterschied individuell auszugleichen
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